ЗАВАЛИНКА

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » ЗАВАЛИНКА » ФОРУМ СНТ . БЕЗ КОММЕНТАРИЯ » 19 ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ


19 ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ

Сообщений 1 страница 4 из 4

1

Мухина Светлана, юрист
ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ.
/третья редакция/

ПРИМЕЧАНИЕ.
Все примеры, приведенные в с статье, могут иметь отклонения от общих требований закона, обусловленные локальными нормативными актами органов местной власти. Юридическая проверка таких актов не проводилась. Все примеры публикуются в качестве образца. Автор статьи не несет ответственности за их применение в оригинальном виде.

     Данная статья рассматривает приватизацию земель садоводческих объединений граждан, предусмотренных Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - ФЗ 66-ФЗ).
     
     Работа разбита на три части:
     Часть первая. История вопроса и необходимость приватизации земель СНТ до 01.01.2006г.
     Часть вторая. Процедура приватизации.
                 Шаг 1. Общее собрание садоводов.
                 Шаг 2. Сбор документов
                 Шаг 3. Кадастровый учет земельных участков на территории СНТ.
                 Шаг 3а. Межевое дело.
                 Шаг 3б. Кадастровое дело.
                 Шаг 4. Акт о предоставлении участков в собственность на территории СНТ.
                 Шаг 5. Регистрация права собственности.
     Часть третья. «Подводные камни» приватизации.

Часть I. Приватизация и 01.01.2006 года.

     Поскольку единственной темой для разговора является волшебная дата – 01.01.2006 года, для начала определимся, как связана приватизация земель для садоводства и начало будущего года.
     
     Срок 01.01.2006 года распространяется только на юридические лица, имеющие землю на праве бессрочного пользования. До указанного срока они обязаны срочно переоформить землю в собственность или в аренду по своему усмотрению.
     Какое отношение имеет это к СНТ? Прямое.
     Обратимся к истории:
     
     Декрет о земле (октябрь 1917 года) отменил частную собственость на землю "навсегда" и установил право пользования землей. Главный принцип - "землепользование должно быть уравнительным".
     
     В 1918 году Декретом ВЦИК "О социализации земли" в числе задач Советской власти было заявлено:
     1) развитие садоводства и огородничества;
     2) "развитие коллективного хозяйства в земледелии";
     Главное: было заявлено преимущество общей обработки земли перед единоличной.
     Уже тогда в документах фигурируют сельско-хозяйственные товарищества, эти прототипы нынешних СНТ.
     
     В 1919 году Советская власть уточнила - не всякая общественная обработка земли является приоритетной, а именно товарищеская (ВЦИК от 14.02.1919г. "Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию").
     И сразу появился главный принцип некоммерческой организации - доходы, получаемые от деятельности, не распределяются среди товарищей, а расходуются "исключительно на улучшение и расширение хозяйства".
     Определяются основные принципы Товарищества (приведено в в современной терминологии):
     - земли общего и индивидуального пользования;
     - права на имущество общего пользования;
     - органы управления товариществом;
     - санкции к "нерадивым" членам товарищества.
     Приведенное Постановление ВЦИК 1919 года очень подробно регламентирует порядок землеустройства и составления реестров земель и землепользователей.
     Земля в России никогда не была ничьей - за правами строго следили и фиксировали любой вид права и его переход.
     Ничейных земель не существует и никогда не существовало.
     
     Очень интересны садоводческие сельско-хозяйственные общества, просуществовавшие всего несколько месяцев в 1923 году - они не были обязательно связаны с правом на земельные участки – членом общества могло стать любое лицо, как физическое, так и юридическое, интересующееся садоводством, признающее Устав и платящее членские взносы. По этой же причине не существует понятия целевой взнос, возможны только членские или вступительные взносы. Эти объединения не получили развития из-за принятия Земельного Кодекса Р.С.Ф.С.Р. 1923 года, установившего право бессрочного пользования на землю было установлено:
 
      Постановление ВЦИК от 30.10.1922 "О введении в действие Земельного кодекса,принятого на 4 Сессии IX созыва" (вместе с "Земельным Кодексом Р.С.Ф.С.Р.")
     11. Право на землю, предоставленную в трудовое пользование, бессрочно и может быть прекращено только по основаниям, указанным в законе. 
 

     Там же, в главе 4 ЗК Р.С.Ф.С.Р., определена главная суть Земельного Товарищества (Земельные общества с товарищеским порядком землепользования) - Товарищество предназначенно для совместного труда и пользования членами имуществом Товарищества.
     Земельное товарищество - специально созданное Советской властью объединение лиц для предворения в жизнь одной из идей социалистического коллективизма - уравнительно принципа совместного труда и уничтожения индивидуального землепользования.
     Товарищество как организационно-правовая форма теоретически не предназначено для регулирования отношений частных собственников.
     
     Постановление Совмина СССР от 24.02.1949 № 807 "О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих" установило право граждан на отвод участков в индивидуальное пользование на неограниченный срок:
 
Постановление Совмина СССР от 24.02.1949 № 807 "О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих"
     7. Городские и поселковые исполкомы, исходя из проектов планировки городов и поселков, а также плана использования переданных им земель госземфонда и гослесфонда, выделяют земельные участки под сады рабочих и служащих предприятиям, учреждениям и организациям, а последние отводят участки рабочим и служащим в размере: в городах - до 600 кв. метров и вне городов - до 1200 кв. метров, в зависимости от наличия земель.
     Земельные участки под сады отводятся только тем рабочим и служащим, которые не имеют приусадебных участков и огородов.
     Отводимые рабочим и служащим земельные участки под сады закрепляются за ними в бессрочное пользование при условии беспрерывной работы на предприятии, в учреждении или организации в течение 5 лет после отвода земельного участка под сад. 
 

     Таким образом видим, что в бессрочное пользование граждан закреплялись только индивидуальные участки, земли же общего пользования, определяемые как разница между площадью всего отводимого предприятию участка и суммой площадей индивидуальных участков, закреплялись за предприятием. Правоустанавливающие документы выдавались предприятию на участок под коллективный сад на праве бессрочного пользования и каждому садоводу – на индивидуальный участок на праве бессрочного пользования.
     Популярность садоводческих участков носила ажиотажный характер - живы были еще люди, которые помнили чувство частной собственности на землю.
     В 1955 году государство, не довольное "индивидуализмом садоводов", предложило гражданам новую форму объединения - садоводческое товарищество. В 1956 году был разработан и принят Типовой Устав Садоводческого товарищества рабочих и служащих. Граждане вправе выбирать - индивидуальное садоводство или садоводческое товарищество.
     В документах 1956 года следует выделить главный момент:
     Вступительные, целевые и членские взносы членов товарищества различаются с самого начала существования садоводческих товариществ.
     Целевые взносы имеют особый статус – они расходуются на создание имущества общего пользования определенного рода (недвижимости в современной терминологии) и подлежат возврату при выбытии гражданина из членов товарищества. Расходная смета на "недвижимость" (само понятие недвижимого имущества, отмененное в 1924 году, было восстановлено только в 1991 году с принятием "Основ гражданского законодательства...") утверждается отдельно. Все объекты недвижимости всегда создавались на целевые взносы граждан.
     Однако все взносы являются средствами юридического лица. Отличия только в целевом расходовании средств, соответственно, садоводческое товарищество обязано вести раздельный учет по разным видам средств. Хранение средств товарищества в наличном виде запрещено.
     Размеры вступительных, целевых и членских взносов устанавливаются Общим собранием (конференцией) садоводов.
     
     В конце 1960 года было запрещено выделение участков под индивидуальное строительство дач, что усилило интерес к садоводческим участкам. Следует отметить, что дачные участки "породнились" с садоводческими только в 1998 году с принятием ФЗ 66-ФЗ. До этого времени дачи относились к поселениям.
     Для укрепления социалистической дисциплины в 1966 году правила пользования землей были ужесточены - садоводческое товарищество стало единственной формой реализации прав на получение земельных садоводческих наделов. Устав садоводческого товарищества 1966 года существенно ограничил права граждан на землю, так как содержит самую крупную юридическую ошибку, не исправленную до настоящего времени:
     1. Садоводческое объединение уже не приравнено к правам юридического лица, а является юридическим лицом. Однако оно не является «настоящим» юридическим лицом в современном понимании – при наличии приходно-расходной сметы оно действует под жестким контролем предприятия, «при котором организовано садоводческое товарищество» и его профсоюзного комитета. То есть не имеет право на самостоятельное хозяйствование. И главное, садоводческое товарищество не является официальным (титульным) землепользователем как юридическое лицо. Право бессрочного пользования на землю закрепляется за предприятием, при котором организуется садоводческое товарищество. Право бессрочного пользования на отдельные участки внутри садоводческого товарищества гражданам не предоставляется. Таким образом нарушена юридическая связь между законным и фактическим землепользователями. Данный порядок с нарушенной логикой был без изменений в ключен в Земельный Кодекс 1970 года (ст.76-77). После вступления в силу Гражданского Кодекса 01.01.1995 года эта чудовищная ошибка повлекла катастрофические последствия не только для СНТ, но и для всех некоммерческих товариществ. В настоящее время все некоммерческие товарищества являются не законными образованиями с точки зрения гражданского законодательства (ст.48 ГК РФ).
     2. Членам садоводческого товарищества Правление садоводческого товарищества в соответствии с решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации выделяются земельные участки. Пользование участком зависит от факта членства в садоводческом товариществе. Обжалование исключения из членов Товарищества в судебном порядке не возможно.
     3. Возведение изгородей между участками не допускается.
     4. Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения единого проекта его организации и застройки.
     
     В 1984 году Совмин СССР, озабоченный массовым строительством дач на садоводческих участках и «извращением сути коллективного садоводства», еще раз ужесточает порядок пользования садоводческими участками принятием Постановления Совмина СССР от 29.12.1984 № 1286 "Об упорядочении организации коллективного садоводства и огородничества". Главное - летние садовые домики не предназначаются для постоянного проживания и не включаются в жилищный фонд.
     
     В 1985 году Совмин уже РФСР подтвердил положения Постановления № 1286 и обязал соответствующие организации разработать и представить на утверждение типовой устав садоводческого товарищества.
     В исполнение Постановления ужесточается ответственность за нарушения правил коллективного садоводства:
     Указ Президиума ВС РСФСР от 20.02.1985 "Об ответственности за нарушение правил строительства летних садовых домиков, а также организации и ведения коллективного садоводства".
     
     Постановление Совмина РСФСР от 11.11.1985 № 517 "Об утверждении типового устава садоводческого товарищества" закрепило нововведения – принимается третий типовой устав садоводческого товарищества.
     
     Постановление Совмина РСФСР от 11.11.1985 № 517 более чем примечательный документ, так как содержит очень важную информацию. Самые важные моменты:
     1. Устав носит признаки не учредительного документа юридического лица, а нормативного акта. Положения «устава» носят обязательный характер, а не рекомендательный.
     2. Садоводческое товарищество по-прежнему всего лишь довесок, обременение предприятия, которому был выделен земельный участок для коллективного садоводства и, соответственно, прав на землю вообще не имеет, равно как и права на самостоятельное хозяйствование. Фиксированные границы отдельных участков условны и обозначаются условными знаками типа «эстетической» изгороди.
     3. Членам садоводческого товарищества совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации выделяются земельные участки. Пользование участком зависит от факта членства в садоводческом товариществе. Список причин, по которым гражданин может быть исключен из членов товарищества с соответствующим лишением прав на выделенный участок, огромен и фактически не ограничен из-за последней формулировки:
     «выявления обстоятельств, исключающих возможность быть членом данного садоводческого товарищества».
     Судебное оспаривание исключения из членов садоводческого товарищества не подразумевается. ;
     4. Признается возможность возведения недвижимого строения на участках, хотя само слово «недвижимость» не звучит (до 1991 года еще более 5 лет) и продолжает действовать запрет на признание садовых домов жилищем. Такое противоречие создается предоставлением права на строительство отапливаемого твердым топливом строения. Отопительный прибор (печь) является неотъемлемой частью строения и может иметь фундамент, создавая неразрывную связь строения с землей (признак недвижимого имущества). Наиболее бдительные Комиссии по вводу садовых домиков по эксплуатацию позволяют устанавливать только переносные печки, не имеющие фундамента.
     
     Постановление Совмина РСФСР от 23.10.1987 № 409 "О дополнительных мерах по развитию личных подсобных хозяйств граждан, коллективного садоводства и огородничества" не существенно изменило существующий порядок. В исполнение нормативного акта Постановлением Совмина РСФСР от 31.03.1988 № 112 "Об утверждении типового устава садоводческого товарищества" была принята новая версия типового устава.
     В то время многие садоводческие товарищества, с трудом собравшие кворум для принятия нового устава, с большим недовольством восприняли необходимость его изменения.
     
     Такой порядок был отменен Постановлением Совмина РСФСР от 19.04.1989г. № 126.
     Административная ответственность за нарушения правил организации коллективного садоводства действовала вплоть до 30.12.2001года.
     
     Краткое резюме. В период до 1990 года возможны два варианта правоустанавливающих документов:
     1) право бессрочного пользования предприятия и граждан (до 1966г.);
     2) право бессрочного пользования только предприятия (1966-1991гг.).
     
     Принятый в 1990 году Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе" отменил монополию государства и признал частную собственность на землю. Важнейшим положением данного закона является прекращение права пользования землей для предприятий с 01.02.1993года. Таким образом, предприятия обязаны были переоформить права на землю и (в отношении земель коллективных садов) передать земли гражданам для ведения коллективного садоводства в коллективную (совместную или долевую) собственность до февраля 1993 года. Предприятия, не передавшие землю в собственность граждан, утратили право пользования земельными участками с 01.02.1993 года. Местные органы власти обязаны были переоформить права на землю с фактическими добросовестными землепользователями с 01.02.1993 года.
     Надо отдать должное, часто передача земель в собственность граждан производилась не по отдельным предприятиям, а актами местных администраций, касающихся всей подконтрольной им территории целиком. Образец акта передачи земель садоводческих товариществ на праве собственности.
     Именно на период 1990-1993 гг. приходятся многочисленные акты местных властей о передаче земель в совместно-коллективную собственность <граждан>. Эти акты сами по себе крайне противоречивы и спорны с юридической точки зрения (cмотрите статью "Коллективно-совместная собственность - юридический казус"). Но поскольку главным в них является все-таки предоставление земель на праве собственности, то больше этого вопроса здесь касаться не будем – обладатели таких актов могут не волноваться – дата 01.0.2006 года их не каcается.
     
     С 1991 года (со вступления в силу Земельного кодекса РСФСР) земли, выделяемые садоводческим товариществам, состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности или в пожизненном наследуемом владении членов садоводческого товариществ.
     В связи с принятием Земельного кодекса 1991 года право бессрочного пользования на землю у граждан после 1991 года в результате предоставления участков не возникало, в том числе и в индивидуальном порядке (до 1998 года понятия «садоводство» и «коллективное садоводство» различаются и означают разный объем прав).
     Однако такое право могло возникнуть у граждан в результате отчуждения недвижимого имущества, расположенного на земельных участках, не находящихся в собственности. Возможность возникновения права бессрочного пользования у граждан в результате сделок был прекращена вступившим в силу Земельным Кодексом РФ 2001г.
     У садоводческих товариществ право бессрочного пользования на земли общего пользования возникало вплоть до 1998 года.
     
     Сравнительный анализ трех важных событий:
     - вступление в силу в 1990 году Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе";
     - вступление в силу в 1991 году Земельного кодекса 1991 года;
     - прекращение 01 февраля 1993 года права бессрочного пользования предприятий, учреждений и т.п. (пункт 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе");
     дает очень интересный вывод - все садоводческие товарищества, возникшие до 1991 года, подлежали обязательной приватизации до 01 февраля 1993 года. Если товарищество, возникшее до 1991 года, до сих пор не приватизировано - на каком-то этапе произошло нарушение закона и прав садоводов.
     Товарищества, возникшие после 1991 года, должны приватизировать земли общего пользования до 01 января 2006 года.
     
     После 1998 года в связи с принятием ФЗ 66-ФЗ земли выделяются садоводческим товариществам первоначально в срочное пользование с последующей передачей индивидуальных участков в собственность членов садоводческого товариществ. Право собственности граждан на земли общего пользования признаются только в случае выкупа предоставляемых земель (то есть на возмездной основе). В остальных случаях земли общего пользования передаются СНТ как юридическому лицу (ст. 14 ФЗ 66-ФЗ). Это положение подлежит отмене, как нарушающее статьи 30 и 35 Конституции в отношении прав граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке. Кроме того, регистрация СНТ как юридического лица согласно ст. 14 ФЗ 66-ФЗ противоречит ст. 18 ФЗ 66-ФЗ (членство не может возникать до оформления прав граждан на землю) и статье 48 Гражданского Кодекса РФ (у СНТ нет всех необходимых признаков юридического лица).
     Образец акта местных властей о передаче земель в срочное пользование садоводческому товариществу.
     
     Итого в зависимости от года возникновения права и степени запущенности дел садоводческого товарищества может встретиться следующие случаи:
     1) товарищество возникло до 1991 года, не приватизировано по вине властей. Может быть акт о праве бессрочного пользования землей на товарищество (СТ) или предприятие. Приватизации не подлежит, так как в прошлом был нарушено законодательство, и это нарушение лишило садоводов прав на законное переоформление прав на землю;
     2) товарищество возникло после 1991 года. Должен быть акт о праве бессрочного пользования Товарищества на земли общего пользования (ЗОП). Земли общего пользования подлежат приватизации до 01.01.2006 года. Индивидуальные участки должны быть либо в собственности садоводов, либо в пожизненно наследуемом владении, последнее подлежит переоформлению в собственность на основании ст. 21 Земельного кодекса РФ в любое время;
     3) любой другой вариант, однозначно свидетельствующий, что когда-то в прошлом был нарушено законодательство.
     
     В заключение исторического экскурса следует отметить крайне важный для приватизации факт:
     Согласно современному законодательству, территория комплексной застройки (в том числе территория садоводческого товарищества) может осваиваться только после утверждения генерального плана застройки.
     Аналогичные требования существавали и ранее, когда еще само понятие "градостроительная деятельность" не было узаконено.
     Для садоводческих товариществ такие планы застройки предусматривались Постановлениями Совмина РСФСР, утвердивших типовые уставы садоводческих товариществ.
     Однако последнее такое постановление утратило силу еще 19 апреля 1989 года. А первые нормативные акты, регулирующие градостроительную деятельность, появились не ранее 1992 года.
     Таким образом, садоводческие товарищества, организованные с 1989 по 1992 год, могут на законных основаниях не иметь генерального плана застройки.
     С точки зрения закона это не должно иметь определяющего значения - все индивидуальные участки на территориях таких товариществ давно должны быть в индивидуальном владении граждан.
     Однако там, где власти нарушили законы, лишив граждан индивидуального права на землю (к сожалению, таких товариществ в России слишком много!), отсутствие плана застройки очень сильно осложняет процесс передачи индивидуальных участков в собственность граждан (приватизации такие случаи не подлежат).
     
     Это основные этапы нашей истории, без детализации.
     
     В любом случае очевидно, что существующее в настоящее время право бессрочного пользования землей для коллективного садоводства обязательно сопряжено с правом юридического лица – садоводческого товарищества.
     Более того, с точки зрения Закона только этот вариант и возможен - бессрочное пользование у садоводческого товарищества на земли общего пользования, ибо все индивидуальные участки должны иметь индивидуальных владельцев - граждан, собственников или землепользователей.
     
     Резюме:
 
      Если в делах Товарищества нет акта местных властей о передаче земель общего пользования в собственность (вне зависимости от конкретной формулировки), будьте предельно осторожны – вам в срочном порядке следует перерегистрировать право на землю до 1 января 2006 года.
     Начиная с 2006 года все земли, права на которые не будут приватизированы, будут оформлены в муниципальную или государственную собственность в силу прекращения существования права бессрочного пользования юридических лиц. 
 

     Примечание.
     Следует пояснить, что по самой своей сути право бессрочного пользования не может быть прекращено без желания землепользователя. Однако стоит напомнить всем, кто читает эту статью, что Россия всегда удивляла мир своей непредсказуемой глупостью, граничащей с гениальностью. Так, в нашей истории миллионы случаев изъятия государством земель, находящихся на праве бессрочного пользования, без разрешения правообладателя. После 1 января 2006 года право бессрочного пользования садоводческих товариществ будет прекращено в силу самой сути этих объединений - не имеющих правовых оснований существования и с нестабильным составом (в данной статье более подробно эта тема не обсуждается).

     
     Граждан, имеющих акты о праве бессрочного пользования индивидуальным земельным участком, 1 января 2006 года не касается - для физических лиц срок перерегистрации права бессрочного пользования не установлен:
 
      ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.10.2001 N 137-ФЗ(ред. от 29.12.2004)"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
     Статья 3.3. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. 
 

     Примечание.
     В настоящее время (4 квартал 2005 года) заинтересованные лица пытаются "протащить" законопроект о якобы упрощении процедуры оформления прав на землю. На самом деле единственная цель, которую преследуют авторы законопроекта - установить срок переоформления прав на землю физических лиц до 01 января 2007 года.

     
     Резюме, часть I.
     Итак, доказано, что на сегодняшний день все земли товариществ должны быть приватизированы, кроме:
     1) земель общего пользования садоводческих товариществ, возникших 1991-1998 гг.;
     2) индивидуальных участков, чьи владельцы отказались участвовать в приватизации. Такие граждане должны иметь индивидуальный акт о праве бессрочного пользования на землю;
     3) индивидуальных участков на территории товариществ, возникших 1991-1998гг. и не находящихся в собственности. Владельцы таких участков должны иметь на руках акт о праве пожизненного владения на землю.
     Срочная приватизация необходима только первой категории - садоводческим товариществам, имеющим земли общего пользования на праве бессрочного пользования, чье право фактически закончится 01 января 2006 года.
     Все граждане, имеющие на руках акты об индивидуальном праве на участок, пока могут не беспокоится - на них срок 01 января 2006 года не распространяется.
     
     Так говорит Закон.
     Но в жизни приватизация и выделение земли проходили с грубейшими нарушениями Закона.
     Поэтому в последующих разделах будет рассмотрена процедура приватизации не только земель общего пользования, но и всех земель товарищества, в том числе индивидуальных участков.

Часть II. Процедура приватизации земли для садоводов.

     Следует сказать, что термин "приватизация" по отношению к земельным участкам обычно не применяется, поскольку передача земель в собственность граждан происходит не на основании Закона о приватизации (ст. 217 ГК РФ) - такой закон так и не был принят. Поэтому обычно говорят о "переоформлении прав граждан на земельные участки" или "передаче земельных участков в собственность граждан".
     Однако для земель СНТ есть Закон о приватизации - статья 28 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Мы будем именно приватизировать земли, а не переоформлять право бессрочного пользования.
     
     Прежде чем перейти к пошаговым указаниям, ознакомьтесь с общим порядком переоформления прав (на примере Московской области):
 
      Закон Московской области N 23/96-ОЗ "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области" (в ред. Закона Московской области N 120/2004-ОЗ от 21 сентября 2004 года)
     Статья 5. Порядок бесплатного предоставления гражданам в собственность земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении
     1. Гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении.
     Для бесплатного приобретения в собственность земельного участка подается заявление и следующие документы (подлинники или надлежащим образом заверенные копии):
     а) кадастровая карта (план) земельного участка;
     б) документы, удостоверяющие в соответствии с законодательством Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
     в) документы, удостоверяющие личность заявителя;
     г) если от имени заявителя действует представитель, - документы, удостоверяющие личность представителя, а также документ, подтверждающий полномочия представителя.
     Заявление подается в государственный орган или орган местного самоуправления, обладающий правом принимать решения о предоставлении земельных участков в соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 3 и 4 настоящего Закона.
     2. В течение двух недель со дня подачи заявления со всеми необходимыми документами принимается решение о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка или решение об отказе в бесплатном предоставлении в собственность земельного участка.
     Если в течение двух недель со дня подачи заявления не представлены все документы, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, заявление не рассматривается, а представленные документы возвращаются заявителю.
     3. Решение об отказе в бесплатном предоставлении в собственность земельного участка принимается в случаях, если:
     а) представленные документы не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
     б) в представленных документах содержится неполная или недостоверная информация;
     в) представленные документы не подтверждают право заявителя на бесплатное предоставление в собственность земельного участка;
     г) вступило в силу решение суда о принудительном прекращении у заявителя права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на земельный участок;
     д) заявителем уже было реализовано право однократного бесплатного приобретения в собственность иного земельного участка, предоставленного ему в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, независимо от места нахождения этого земельного участка;
     е) принято решение о реквизиции земельного участка или об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
     После прекращения обстоятельств, послуживших основанием для отказа, гражданин вправе вновь подать заявление.
     4. Если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, решение о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении, является основанием для государственной регистрации заявителем права собственности на этот участок. 
 

     Примечение.
     Согласно ст. 13 ФЗ 122-ФЗ и ст.28 ФЗ 66-ФЗ уполномоченным органам на принятие решения о предоставлении (переоформлении права бессрочного пользования) участками отводится не 14 дней, а один календарный месяц.

     
     Главные выводы, которые следуют из документа - для оформления права собственности нужны:
     1. Кадастровый план участка.
     2. Акт о праве на участок - право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
     (3). Документы, подтверждающие членство в садоводческом товариществе.
     (4). Генеральный план организации и застройки сдоводческого товарищества.
     Акт должен быть у землепользователя, где взять кадастровый план - будет рассмотрено ниже.
     Пункты 3 и 4 применяются, если акт выдан не индивидуально гражданину, а на весь землеотвод садоводческому товариществу (или на земли общего пользования). Где будут нужны эти документы - будет рассмотрено ниже.
 

     Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
     Статья 28. Особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков
     1. Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.
     2. Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в следующей последовательности:
     1) общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) принимает решение о приобретении прав на землю общего пользования (собственность такого объединения как юридического лица, общая совместная собственность членов такого объединения) и создает комиссию по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков;
     2) комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков организует сбор заявлений от членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения о приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков и проводит с привлечением в соответствии с договором специализированной землеустроительной организации или иного имеющего соответствующую лицензию юридического лица инвентаризацию земель такого объединения;
     3) член соответствующего объединения в своем заявлении указывает, на каком праве хочет переоформить садовый, огородный или дачный земельный участок (собственность гражданина, общая совместная или общая долевая собственность супругов), фактическую площадь такого участка в квадратных метрах, встречные требования к его границам;
     4) комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков дает заключение о наличии встречных требований к границам садовых, огородных и дачных земельных участков со стороны соседей, садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и свое предложение об урегулировании спора. Если спор таким образом урегулировать не удается, он рассматривается в судебном порядке;
     5) общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) либо правление такого объединения рассматривает подготовленные материалы, итоги инвентаризации земель такого объединения и принимает решение о ходатайстве перед соответствующими органами местного самоуправления о закреплении земель общего пользования за таким объединением, а садовых, огородных и дачных земельных участков - за конкретными гражданами, их супругами;
     6) в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления;
     7) органы местного самоуправления вправе потребовать у садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения протокол общего собрания его членов (собрания уполномоченных), список членов такого объединения, их заявления, паспортные данные, копию решения об отводе земель (государственный акт или свидетельство), копию устава такого объединения, проект организации и застройки территории с внесенными уточнениями и промерами границ;
     8) решение органа местного самоуправления о приватизации садового, огородного или дачного земельного участка принимается в месячный срок со дня подачи соответствующего заявления и является основанием для выдачи гражданину и садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению свидетельств, удостоверяющих их права на землю;
     9) членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения документы выдает его правление, которое получает их в учреждениях юстиции по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по доверенностям членов такого объединения;
     3. Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде.
     В случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ. 
 

     продолжение далее:

2

Рассмотрим процедуру подробнее:

Шаг 1. Общее собрание садоводов.

     Правление и его Председатель (или уполномоченные ими лица) перед проведением Общего собрания должны изучить процедуру приватизации, составить пошаговую схему, в которой определяются ответственные за каждый этап - представители, организации-исполнители, посредники, органы, в которые следует обратиться. Общее собрание членов Товарищества утвердит эту схему или внесет коррективы.
     Необходимо провести собрание всех садоводов вне зависимости от членства - то есть общий сбор владельцев индивидуальных участков. Учитывая важность вопроса, к сбору собрания нужно подойти очень серьезно. Самым лучшим будет письменно известить каждого садовода. Решения собрания следует записать в режиме возможного присоединения - то есть в протоколе должно быть записано и утверждено собранием право садоводов ознакомиться с прококолами собрания (те, кто не сможет присутствовать непосредственно на сборе по уважительным причинам) и подтвердить свое согласие с решениями собрания посредством личного заявления о присоединении (согласии) к решениям общего собрания садоводов до оговоренной общим собранием даты.
     
     Какие вопросы необходимо решить?
     
     1. Определиться с существующими правами на землю.
     
     На практике встречаются основные варианты правоустанавливающих документов:
     1) акт о коллективно-совместной собственности на земли общего пользования с вариациями (совместная собственность, долевая собственность) на земли общего пользования, выданный товариществу; граждане имеют индивидуальные свидетельства на свои участки (в основном на праве собственности, возможно право бессрочного пользования);
     2) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный предприятию;
     3) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный предприятию; граждане имеют индивидуальные акты о праве бессрочного пользования на индивидуальные участки;
     4) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный СТ (садоводческому товариществу);
     5) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный СТ (садоводческому товариществу); граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности или пожизненное наследуемое владение);
     6) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный СНТ (садоводческому некоммерческому товариществу);
     7) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный СНТ (садоводческому некоммерческому товариществу); граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности, пожизненное наследуемое владение или право бессрочного пользования).
     
     Примечание.
     Если у граждан-садоводов нет отдельных актов на бессрочное пользование индивидуальным участком, то их право на землю удостоверяется фактом членства (членская книжка). Садоводы-индивидуалы (граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке) могут существовать только на территории СНТ (и только при условии, что его земли приватизированы), но не СТ. СТ и СНТ - это разные организационно-правовые формы юридических лиц, обратите внимание.

     
     Первый вариант нас не интересует – там установлено право собственности или индивидуальное право гражданина-землепользователя. Нас же интересует только право бессрочного пользования юридического лица (товарищества) или утрата прав на землю. Это все остальные варианты.
     Среди оставшихся вариантов единственно правильным является седьмой вариант, все остальные на законных основаниях приватизации не подлежат, право на бесплатную приватизацию садоводами утеряно по вине государства.
     На практике встречаются и иные случаи нарушения прав садоводов на приватизацию их земель.
     
     Вот перечень основных нарушений, лишивших граждан прав на земли (составлен на основе анализа реальных документов):
     1. 1951-1960гг. Городские и поселковые исполкомы, озабоченные партийным указанием "не допустить стяжательства в коллективном садоводстве", не выдали актов гражданам СССР на индивидуальное право на землю, закрепив весь землеотвод либо за предприятием, либо за садоводческим товариществом(!). В данном случае не законно и само создание СТ.
     2. 1955-1991гг. В нарушение Земельного кодекса РСФСР 1970 года земельный отвод закреплен не за предприятием, а за СТ (садоводческим товариществом). Тем самым нарушены не только положения гражданского законодательства (СТ до 1964 года лишь приравнены к правам юридического лица), но и нарушена обязательность приватизации 1991-1993 годов силами местных властей. Такое оформление не законно перекладывает обязательства по приватизации с уполномоченных органов государства (или омс) на сознательность Правлений садоводческих товариществ, плачевная ситуация по которым известна.
     3. 1991-1993гг. Местные власти забыли переоформить права на землю до 01 февраля 1993 года, и земля до сих пор по бумагам числится за предприятием;
     4. 1991-1993гг. Местные власти переоформили земли с предприятия на.... товарищество, вместо того, чтобы передать земли в собственность граждан, как предписывал Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе" и Земельный кодекс РСФСР 25.04.1991 № 1103-1.
     5. 1991-1998гг. Местные власти, организовав СТ(садоводческое товарищество), нарушив Земельный Кодекс РСФСР 1991 года, закрепили весь земельный отвод за СТ (садоводческим товариществом). Между тем согласно ЗК РСФСР 1991 года товариществу полагались лишь земли общего пользования на праве бесрочного пользования, индивидуальные участки граждане получали в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения.
     6. 1991-1998гг. Нарушения, обозначенные в пунктах 4 и 5, носили массовый характер. Поэтому Борис Ельцин издал Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", обязавший Прокуратуру РСФСР в трехмесячный срок оспорить не законные решения и восcтановить справедливость, но... Прокуратура РСФСР не выполнила Указ Президента Ельцина и тем самым лишила многих садоводов права собственности на их землю;
     7. 2002г.-наст.время. Федеральная Налоговая Служба РФ, следуя указаниям Гражданского кодекса, отрицающего законность существования СНТ; не разобравшись, что Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ), Садоводческое Товарищество (СТ) и Садоводческое Некоммерческое товарищество (СНТ) - это принципиально разные организационно-правовые формы юридических лиц; и просто запутавшись одновременных требованиях в двух законов - ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" и ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; зарегистрировала СТ (садоводческие товарищества) со статусом "действующий" или, что еще хуже, с грубейшими нарушениями зарегистрировала СТ как СНТ или, наоборот, СНТ как СТ - в силу абсолютной не законности произошедшего и происходящего(!) в настоящее время нельзя однозначно определить, о каком именно юридическом лице идет речь - СТ или СНТ, в отношении практически все садоводческих объединений в России. А это означает отсутствие легального правового статуса, и, как следствие, не возможность реализовать гражданские права и обязанности товариществ, в том числе участвовать в приватизации (для приватизации нужны определенные действия от товарищества, выполнить которые оно не вправе по вине ФНС).
     
     Все рассмотренные варианты нарушений сводятся к одному выводу: право на земли, на которых садоводы столько лет растят урожай, утрачено не по вине самих садоводов.
     
     Если, не смотря на отсутствие формальных оснований для приватизации, местные органы власти принимают положительное решение о переоформлении земли в собственность садоводов, то такое переоформление идет согласно процедуре приватизации земли.
     При утрате прав на бесплатную приватизацию и отказе уполномоченных на распоряжение землей органов признать за гражданами право собственности на землю Общее собрание садоводов должно принять решение, как именно они будут решать проблему:
     
     - Ничего не делать – после 01.01.2006 года их обяжут заключить договор аренды на государственную (муниципальную) землю;
     - Обратиться в Прокуратуру РФ за защитой своих прав, если только виновником не является сама Прокуратура - тогда можно обратиться в вышестоящую Прокуратуру;
     - Обратиться в Суд, предварительно заключив соглашение с хорошим юристом или адвокатом на юридические услуги. Право на обращение в Суд появляется только после отказа одной из структур, участвующей в процессе узаконения прав на землю (Комитет по землеустройству, уполномоченные на распоряжение землей органы, ФРС и т.д.);
     - К предыдущему случаю примыкает случай обращения в Суд с иском о признании права собственности на земли, в том числе общего пользования, по факту приобретательной давности - статья 234 Гражданского Кодекса.
 
      Гражданский Кодекс РФ (чаcть первая)
     Статья 234. Приобретательная давность
     1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
     Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
     2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
     3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
     4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. 
 

     По решению суда на основании ст.12, ст. 234 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ и п.3 ст.6 или п.1 ст. 17 ФЗ 122-ФЗ будет зарегистрировано право собственности на землю без процедуры приватизации. Необходимость предварительного кадастрового учета земель остается и при этом основании прав на землю.
     
     В процедуре признания права собственной по факту приобретательной давности есть нескольких «тонких» мест:
     1) Гражданский Кодекс вступил в силу только в 1995 году. Однако в отношении срока приобретательной давности применяется исключительный порядок обратной силы закона:
 
      ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
     Статья 11. Действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса. 
 

     2) Добросовестность владения садоводами участками на территории садоводческих товариществ в большинстве случаев не ставится под сомнение (основания могут быть разными) и подтверждается документами о создании товарищества, документами об участии гражданина в товариществе в качестве члена.
     Последний аргумент – безвыходность. Особенностью применения норм о приобретательной давности является не возможность приобретения права собственности иными способами. В данном случае таким аргументом выступает не возможность приватизации земель иным способом, кроме судебного решения, по вышеозначенным причинам .
     Так что применение ст. 234 ГК РФ вполне законно и обоснованно. Суд может и должен признать права садоводов на земельные участки, в том числе на земли общего пользования. Ссылка на якобы не существующее право частной собственности на землю до 1991 года, отсутствии государственной регистрации объекта права собственности при приобретении прав владения до 1998 года и презумция права государства на землю (ст. 214 ГК РФ) не могут служить основанием отказа в признании прав садоводов на землю - Конституция РФ установила равноправие всех форм собственности (ст.8), а монополия права государства на землю и отсутствие зарегистрованного титула не означает отсутствие самого права собственности. Оно также абсолютно и неотчуждаемо от самого имущества, как и основные права человека (ст. 17 Конституции). В силу естественного порядка вещей право собственности может быть выражено только через лица. Лицо признается собственником имущества при наличии триединства прав - владение, пользование и распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Но само право собственности не исчерпывается этим списком. Статья 234 ГК РФ требует лишь одного элемента из триединства прав - добросовестное владение на протяжении не менее 15 лет - для установления титула нового собственника.
     Желательно поторопиться с обращением в суд - дата 01.01.2006 критически близка, а на сегодняшний день обещания Правительства отсрочить экзекуцию остаются только обещаниями.
     3) В процедуре признания права собственности по факту приобретательной давности и(или) установления судом факта приобретательной давности в настоящее время есть несколько спорных моментов. Не вдаваясь в юридические тонкости, следует признать, что положительное решение суда сильно зависит от квалификации судьи и представителя (или адвоката) истца или заявителя.
     
     Есть прецеденты, когда органы местной администрации шли на встречу садоводам и принимали локальный нормативно-правовой акт о переоформлении прав на землю при отсутствии правоустанавливающих документов по факту пользования землей. Так, согласно ч. З ст. 1 Закона Ивановской области от 31.12.2002 года № 111-ОЗ граждане, имеющие земельные участки, права на которые не были ими оформлены и зарегистрированы в установленном порядке, с расположенными на них жилыми, дачными или садовыми домами (или без таковых), построенными или приобретенными ими в собственность до введения в действие Земельного Кодекса РФ, а также их наследники, вступившие в права наследства на указанные дома имеют право на бесплатное предоставление в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности Ивановской области или муниципальной собственности.
     
     Седьмой вариант - когда имеет место бессрочное пользование СНТ на земли общего пользования, подпадают под право приватизации земель.
     Общее собрание садоводов обязательно должно принять решение и о праве на подъездные дороги - как правило, они закреплены за СНТ именно на праве бессрочного пользования (возможны и другие варианты). Поднимите документацию и узнайте, на каком праве вы (СНТ) пользуетесь землей под подъездной дорогой и другими инженерными коммуникациями. Если это право бессрочного пользования - не забудьте воспользоваться правом на приватизацию до 01.01.2006 года.
     Все, кто не приватизируют земли, закрепленные на праве бессрочного пользования за юридическоми лицами, до 01.01.2006 года - утратят это право.
     Государство уже предприняло ряд подготовительных мер - разработаны типовые договора на аренду государственной (муниципальной) земли и приняты соответствующие нормативно-правовые акты.
     
     Примечание.
     Юристы тоже готовятся к часу "Х". Есть законные методы, позволяющие защитить частных землевладельцев от притязаний местных органов власти и государства и после 01 января 2006 года. Но в настоящее время надеяться на это - не позволительная роскошь.

     
     Последнее.
     Если существует необходимость приватизации только земель общего пользования - следует предложить садоводам возможность совместного оформления землеустроительных (кадастровых) дел на землю - как земель общего пользования, так и индивидуальных участков.
     Формирование землеустроительного дела - самый емкий в финансовом плане этап оформления прав на землю. Совместное одновременное межевание земельных участков позволит снизить затраты отдельных физических лиц на регистрацию (перерегистрацию) их недвижимости.
     Все земли в России должны быть пройти кадастровый учет. Поэтому все садоводы обязаны рано или поздно это сделать. Просто Закон пока не установил сроков кадастрового учета земель для физических лиц. Заявлена только сама необходимость технического учета недвижимости - как земель, так и иных объектов, прочно связанных с землей. С 2005 года создан Единый Государственный Кадастр объектов недвижимости России - это кардинальное изменение Закона, влекущее серьезные последствия для собственников недвижимости, для садоводов - не всегда положительные. И еще один повод для объединения усилий садоводов при оформлении их прав на недвижимость.
     
     
     Этот этап Общего собрания граждан подготавливается ответственными лицами (Правление СНТ, его Председатель или уполномоченные ими лица) заранее.
     На собрании эти лица (лицо) делают доклад с анализом ситуации - какими правами обладают садоводы и их объединение на фактически используемые земли.
     Цель доклада - информирование садоводов и вынесение на обсуждение общего собрания вопросов необходимости приватизации земель и совместного кадастрирования земель.
     
     Если приватизация необходима, то следующим этапом будет определение судьбы земель общего пользования.
     
     2. Определиться с видом собственности на земли общего пользования.
     
     При приватизации правообладателем права на земли общего пользования является СНТ. Казалось бы, вариантов нет - право собственности (или аренды - по желанию правообладателя) согласно ФЗ -137ФЗ регистрируется на него (до 01.01.2006г). Но садоводческие товарищества настолько экзотичны сами по себе, что и приватизация земель садоводов проходит по исключительным правилам.
     
     Статья 28 ФЗ 66-ФЗ однозначно говорит - аренды на общие земли нет. Остается только право собственности.
     Та же 28 статья ФЗ 66-ФЗ говорит о праве Общего собрания членов СНТ принять решение о приобретении прав на землю общего пользования - собственность такого объединения как юридического лица или общая совместная собственность членов такого объединения.
     Однако при анализе действующего законодательства выясняется, что приватизация зенмель общего пользования в собственность юридического лица (СНТ) не возможна.
     Земельный Кодекс и п.2 ст.3 ФЗ 137-ФЗ говорят: переоформление прав юридического лица на земли происходит по правилам ст. 36 Земельного Кодекса. Если на участке имеются строения (сооружения), принадлежащие не юридическому лицу, а гражданам на праве общей собственности, то юридическое лицо не может приобрести право собственности на такой участок, а только граждане, которым принадлежит общее имущество. В 99,99% в СНТ общее имущество создано и создается именно на целевые взносы, которые являются основанием возникновения права общей собственности именно граждан, а не СНТ (смотрите часть I данной статьи).
     Данный вывод вкупе с правом Общего собрания приватизировать общие земли в общую собственность граждан (пп. 1 п.2 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ) делает не возможным практическую реализацию переоформления прав на земли общего пользования в собственность СНТ.
     Последний и главный аргумент - ФЗ 66-ФЗ рассматривает в качестве учредителей юридического лица только граждан. Целью самого СНТ является реализация прав граждан на получение участков и т.п. (п. 1 ст. 4 ФЗ 66-ФЗ). Однако с появлением хотя бы одного садовода-индивидуала СНТ уже не отражает права всех граждан, а только лишь членов СНТ. Оформление земель общего пользования в собственность СНТ создаст угрозу нарушения прав садоводов-индивидуалов на их долю в общей собственности - ведь земли общего пользования выделялись и для них (на момент приватизации все садоводы должны быть членами товарищества). Кроме того, решение оформления земель общего пользования в собственность СНТ нарушает положения статьи 30 Конституции - граждан принудительно удерживают в составе объединения под угрозой потери права собственности (право собственности не конституционно зависит от членства в садоводческом объединении).
     В итоге остается только общая собственность граждан.
     
     Теоретически возможны два варианта - совместная собственность (на основании ст. 4 и 28 ФЗ 66-ФЗ) или долевая собственность (на основании ст. 28 ФЗ 66-ФЗ и ст. 244 ГК РФ).
     Гражданин вправе выбирать - приватизировать или нет земли общего пользования. На практике отказников обычно не очень много. обязательно пошлите таким гражданам официальное сообщение, что не участие в приватизации общих земель будет означать его добровольный отказ от реализации права собственности на долю в землях общего пользования. Более подробно эта процедура описана ниже.
     Гораздо важнее объяснить гражданам последствия такого отказа:
     Земли общего пользования - это прежде всего подъездные дороги к участкам (земля под дорогами). Крайние участки, примыкающие к внешней границе территории СНТ, могут и не иметь потребности во внутренних подъездных путях - это зависит от наличия автотранспорта у хозяев таких участков и наличия внешней дороги общего пользования (муниципальной или государственной). Однако у этих садоводов сохраняется потребность в общей земле для размещения инженерных соружений - если они участники общей собственности на объекты электросетевого хозяйства и т.п. Оформление права собственности на общее имущество не возможно без оформления прав на землю, на которой оно расположено.
     Для остальных садоводов подъездная дорога на территории СНТ - необходимость для реализации своего права собственности на индивидуальные участки.
     Отказавшись от права собственности на земли общего пользования, садоводы лишаются права безвозмездного пользования землей под дорогами. Управляющий, защищающий права собственников земли (в качестве управляющего может выступать СНТ по решению общего собрания собственников), принявших участие в приватизации, имеет право брать плату за пользование чужой собственностью. В случае отказа оплаты управляющий имеет право лишить садовода, оказавшегося от доли в праве собственности на земли общего пользования, права пользования землей. Фактическим следствием будет не возможность пользования дорогой для подъезда к участку. Управляющий имеет право использовать любые законные методы для защиты прав остальных садоводов, в том числе с привлечением правохранительных органов. Полный объем законных действий управляющего определяется договором об общем имуществе, который принимает общее собрание участников общего имущества после оформления их прав на указанное имущество.
     
     Главная тонкость осуществления прав на общее имущество на территории СНТ: право на участие в общем имуществе имеют члены (участники) юридического лица (данный факт противоречит Конституции), а приобретают (в момент регистрации) права собственников физические лица. СНТ, наоборот, в момент регистрации прав на общее имущество утрачивает право пользования и владения на него. Хотя после регистрации прав СНТ может управлять частным имуществом граждан с их согласия. Важно понимать, что само понятие "общее имущество" неприменимо к юридическому лицу в качестве собственника.
     Важнейший вывод из сказанного: на время оформления прав на общие земли (и общее имущество) необходимо восстановить членство всех садоводов-индивидуалов решением общего собрания членов СНТ по взаимной договоренности (СНТ и садоводов-индивидуалов). После регистрации права гражданин снова может выйти из состава СНТ. СНТ же не вправе воспользоваться ситуацией и требовать с восстановленного члена товарищества иных взносов, кроме необходимых в связи с приватизацией земель товарищества. Если пренебречь этим, то можно столкнуться с ситуацией, когда ущемленный в своих конституционных правах садовод-индивидуал уже в 2006 году восстановит справедливость, оспорив итоги приватизации: в результате все безвозратно потеряют права на землю. Существует судебная практика по аннулированию свидетельств о праве собственности на землю из-за грубых нарушений законодательства при приватизации садоводческих участков.
     
     Совместная собственность является специализированным режимом права на общее имущество и допускается только в оговоренных законом случаях. У садоводов теоретически такой закон есть – статья 4 ФЗ 66-ФЗ.
     Примечание.
     Основными признаками совместного имущества являются:
     - равнодолевой принцип участия без закрепления размера долей в количественном выражении (п.2 ст. 244 ГК РФ);
     - соответственно равнодолевой принцип распределения затрат на совместное имущество (п.2 ст.392 НК РФ).
     "Доля" при совместной собственности не определена, ее размер "плавающий". Текущий размер "доли" определяется как размер общей совместной собственности, деленный на текущее количество участников общей собственности. Кол-во участников общей собственности уменьшилось или увеличилось - размер доли увеличился или уменьшился (соответственно) автоматически.
      На практике реализация этой разновидности режима общей собственности не возможна по объективным причинам - ее существование, предусмотренное только ФЗ 66-ФЗ, противоречит всем остальным законам и прежде всего Конституции, и бессмысленно в принципе, поэтому я настоятельно рекомендую воспользоваться вашим правом согласно п.5 ст. 244 ГК РФ и сразу зарегистрировать долевую собственность на земли общего пользования.
     Примечание. Проблемы существования совместной собсвтенности на территории СНТ в рамках данной статьи не рассматриваются.
     
     Долевая собственность граждан является естественным (обычным) видом права на общее имущество.
     Основными признаками долевой собственности являются:
     - долевой принцип участия с определением фиксированного размера долей в количественном выражении;
     - соответственно долевой принцип распределения затрат на общее имущество;
     - специфический регламент при отчуждении доли из-за ее фиксированного размера.
     
     В СНТ – членской организации - возможны три принципа определения размера доли в общем имуществе при регистрации права собственности:
     1) членский принцип – доля определяется как 100%, деленное на количество участников общей собственности. При этом доли получаются одинаковыми. Членский принцип - не правильный подход, может иметь негативные последствия в будущем. Однако он может применяться (рекомендуется), если на территории СНТ все граждане имеют участки одинакового размера. Требует 100% согласия садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
     2) принцип долевого участия по размеру участка - доля в общем имуществе соответствует площади участка гражданина в процентном отношении к общей площади первоначального отвода под товарищество. Требует 100% согласия садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
     3) принцип долевого участия по соглашению будущих участников общей собственности - применяется, когда часть садоводов отказалась от участия в приватизации земель общего пользования. Самый распространенный в настоящее время случай. Требует обязательного соблюдения определенных процедур оформления отказа от права участия в приватизации (рассмотрены ниже).
     
     Примечание.
     В предыдущей редакции статьи (первая редакция статьи сохранена в разделе "Ликбез.Гуру"/Как это было/) предлагался еще один вариант - введения понятия "отказных долей". «Отказные доли» - доли, соответствующими участкам, чьи собственники отказались от приватизации. К сожалению, законность такой схемы сомнительна, поэтому в последствии была исключена.

     
     Особенностью применения долевой собственности в СНТ является необходимость внесения в договор об общем имуществе (и желательно в Устав СНТ) обязательного условия:
     Доля в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) в СНТ собственника земельного участка на территории СНТ следует судьбе права собственности на указанное участок.
     При переходе права собственности на земельный участок на территории СНТ доля в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ нового собственника такого участка равна доле в праве общей собственности (включая земли общего пользования) на указанное общее имущество предшествующего собственника такого земельного участка.
     Собственник земельного участка на территории СНТ не вправе:
     1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ;
     2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный земельный участок.
     Такое решение является следствием совокупных требований статей 135 и 250 Гражданского кодекса.
     Если такое условие в договор (и Устав) не вносить, то последствиями будут:
     - не однозначность применения статьи 135 Гражданского кодекса и возможность продажи (или иной сделки) с долей в общем имуществе (землях общего пользования);
     - требование при продаже участка собирать подписи всех садоводов с разрешением продать долю в общем имуществе.
     Настоятельно рекомендую принять такую поправку в любом случае - для защиты прав общей собственности садоводов как от самих садоводов, так и от СНТ как юридического лица. Не забывайте, что ФЗ 66-ФЗ дает СНТ право "законного" ущемления прав граждан. Это не конституционно и подлежит отмене. Но закон есть закон, и пока он действует, такие прецеденты возможны.
     
     Обратите внимание: СНТ - это отдельное лицо. Если на собрании присутствуют 100 садоводов, из которых 75 - члены СНТ, то для вопросов приватизации следует считать: на собрании 101 лицо (100 граждан+1 юридическое лицо). И права граждане и юридическое лицо (СНТ) осуществляют раздельно!!! Помните об этом.
     
     3. Решить, кто будет представлять интересы собственников в различных органах.
     
     Самым разумным выбором, на мой взгляд, будет СНТ (юридическое лицо). Статья 28 ФЗ 66-ФЗ также предписывает принять именно такой вариант представительства.
     Но возможен и иной выбор - юридического лица или гражданина. В силу особенностей принципов членской организации такое решение не будет противоречить ФЗ 66-ФЗ.
     Не забудьте только, каков бы ни был ваш выбор, вы обязаны:
     а) записать в протокол собрания решение о правах, обязанностях и полномочиях представителя или составить договор с представителем, даже если таким представителем будет выступать Председатель правления СНТ;
     б) предоставить представителю необходимые сведения - паспортные данные, ИНН, имеющиеся документы на землю или строения и т.д., а также доверенность на представление Ваших интересов по вопросам оформления прав на землю и связанную с ней недвижимость.
     
     4. Согласуйте процедурные вопросы.
     
     Определитесь с процедурой сдачи документов на переоформление - кто и за что отвечает.
     
     А также с порядком проведения согласования границ участков (об этом смотрите ниже, в землеустроительных работах).
     
     5. Очень ответственно следует подойти к публичному оглашению решений собрания - вплоть до индивидуальной почтовой рассылки.
     
     Правление (или комиссия по приватизации, избранная Общим собранием) перед собранием должно подготовить реестр граждан, имеющих участки на территории СНТ и сведения (член/не член), право пользования/собственности (отдельные граждане могли частным порядком оформить участки в собственность), номер и размер участка по генеральному плану, другие известные сведения.
     Подготовить "рыбу" бланка сохранных расписок.
     
     Представитель, утвержденный собранием, должен будет принять документы (оригиналы и нотариально заверенные копии) у граждан по сохранной расписке, она же будет подтверждением для граждан сдачи документов в срок и в необходимом объеме.
     Решением Общего собрания может быть предусмотрен централизованный порядок изготовления нотариально заверенных копий - установить определенный день (дни) сдачи документов, обеспечить копировальный аппарат на этот день (дни) и пригласить нотариуса для заверения копий и оформления доверенностей на ведение дел представителем.
     
     Граждане должны в оговоренный собранием срок сдать документы для регистрации их прав. Всем не явившимся на собрание следует послать письмо, в котором дается срок на присоединение к решениям общего собрания и предупреждение, что не не предоставление в срок документов означает добровольный отказ на реализацию права приобретения собственности. Такой порядок действий утверждается решением общего собрания садоводов.
     Практика показала, что для соблюдения требований законодательства при наличии отказников требуется принять ряд дополнительных решений общего собрания садоводов:
     1. все садоводы, не подавшие документы на приватизацию в установленный срок, наносят вред добросовестным садоводам, своим бездействием создавая угрозу не оформления прав на общее имущество. Поэтому все граждане, не подавшие документы на приватизацию в установленный срок, считаются исключенными из членов товарищества на основании пп.4 и 10 п.2 ст. 19 ФЗ 66-ФЗ и решения данного общего собрания членов СНТ.
     Правлению поручается во исполнение решений данного общего собрания членов СНТ разослать всем не предоставившим в установленный срок документы на приватизацию письмо-уведомление об исключении из членов товарищества и обеспечить ознакомление исключенным с протоколом данного общего собрания членов СНТ;
     2. общее собрание членов СНТ признает конституционное право отказников на долю в общем праве собственности на земли общего пользования. Поэтому каждому отказнику предоставляется возможность в любое время выкупить причитающуюся ему долю в праве общей собственности на земли общего пользования по заявлению на имя общего собрания участников общей собственности. Вновь принимаемый участник обязан возместить затраты остальных участников общей собственности на оформление его доли в праве общей собственности, включая кадастровый учет и иные затраты (соответствующая доля затрат). Затраты на переоформление прав участников общей собственности вследствие изменения долей также ложатся на вновь принимаемого участника общей собственности. Порядок возмещения затрат определяется договором об общей собственности;
     3. после истечения срока на предоставление документов на приватизацию представитель садоводов (комиссия по приватизации) определяет долю каждого участника с учетом "отказных долей". "Отказные доли" (доли в праве общей собственности, образовавшиеся вследствие отказа части садоводов от участия в приватизации земель общего пользования) распределяются поровну на всех участников общей собственности. Правление СНТ обязано осуществить поддержку работе представителя садоводов (комиссии по приватизации);
     4. После оформления прав на земли общего пользования Правление СНТ обязано провести общее собрание членов СНТ по итогам приватизации. Данное собрание проводится одновременно с общим собранием участников общей собственности на земли общего пользования и иного общего имущества.
     
     Примечание.
     Об "отказных долях". Например, 20 садоводов из 100 не подало в установленный срок документы на приватизацию. Значит, суммарный размер "отказных долей" составит 20% (1/5 долю в праве на общее имущество). Эта доля распределяется среди 80 участников поровну, то есть каждый участник дополнительно к своей доле получит по 1/400 доле. Основная доля определяется пропорционально размеру участка (данный порядок для членского принципа определения долей не применяется). Регистрируется право на суммарную долю: основную плюс дополнительную, выраженную одной цифрой (простой дробъю).
     
     Аналогичным образом на собрании по приватизации принимаются решения о восстановлении членства садоводов-индивидуалов на период оформления прав на общее имущество.
     
     Содержание писем в части обязательных формулировок должно быть утверждено решением общего собрания садоводов.
     Каждый участник собрания должен подписать протокол собрания. Правила проведения Общего собрания смотрите: "Положение об Общем собрании членов СНТ".
     Стоит повторить: особое внимание следует уделить соблюдению требований закона об оповещении о дате, месте и времени проведения собрания по приватизации и по публикации его решений.
     И главное: все письма отказникам должны отправляться ценным почтовым отправлением, а документы, подтверждающие отправку - постоянно храниться в архиве СНТ.
     

Шаг 2. Сбор документов.

     В дополнение к вышесказанному Правление (комиссия по приватизации) подготавливает документы, относящиеся ко всему Товариществу - свидетельство о регистрации, Акт о праве на земли, Генеральный план застройки (если он есть) и т.д.
     Правление обеспечивает представителя заверенной печатью СНТ выпиской из протокола собрания о его полномочиях в дополнение к доверенностям граждан.
     
     Представитель под расписку принимает документы или нотариально заверенные копии (он сличает оригинал и копии, потом отдает оригиналы, оставляя копии). Заполняет реестр сведений о будущих собственниках.
     
     Примечание для лиц, ответственных в СНТ за подготовку к приватизации:
     Какие конкретно документы нужны и в скольких копиях, вы можете увидеть из приведенных отрывков нормативно-правовых актов ("Порядок предоставления земельных участков...." и т.п.). Выберите сами из списка актуальные позиции для вашего случая и соответствующим образом подготовьте бланк реестра граждан и необходимых граф для отметок о сдаваемых документах.
     Следует повторить - если право бессрочного пользования закреплено только за СНТ (а не за отдельными гражданами), то правоустанавливающим документом на индивидуальный участок является факт членства (членская книжка). Эти документы должны быть также предоставлены для приватизации земли.
     Советую добавить ещу одну графу - представительство. Ведь права гражданина на приватизацию земель может осуществлять его представитель по закону или по доверенности. После решений собрания по приватизации сама процедура оформления прав на земли общего пользования проводится в гражданско-правовом порядке. Поэтому, в отличие от Общего собрания членов СНТ, такие представители (по закону или по доверенности) имеют полное право голоса на Общем собрании граждан - участников общей собственности. Это одно из отличий членской организации от остальных, "нормальных" объединений граждан и юридических лиц. Права членов организации на участие в ее делах по доверенности не передаются. Для членов СНТ сделано исключение - право члена на голосование (личное неимущественное право) может быть передано особенной доверенностью, заверенной Председателем правления СНТ. А вот имущественные права граждан, вне зависимости от членства, можно передавать по доверенности, удостоверенной нотариусом. Поэтому на общем собрании граждан могут присутствовать и принимать решения посредством голосования как сами граждане - собственники, так и их представители по закону или по доверенности.
     Кроме самого решения о приватизации и членстве в товариществе в этой связи, общее собрание членов СНТ не вправе принимать решения по общему имуществу физических лиц, даже если состав участников общей собственности полностью совпадает с составом членов СНТ. Этот ньюанс один из самых сложных на современном этапе - очень мало кто может корректно разграничить членско-организационные (личные неимущественные) и гражданско-правовые (имущественны) отношения садоводов в процессе реализации их прав на земельные садоводческие участки.
     
     Обратите внимание, что для оформления права собственности гражданин обязательно должен иметь ИНН - ведь он будет теперь налогоплательщиком!
     ИНН присваивается в налоговом органе по месту проживания будущего собственника (собственников).
     
     Примечание.
     Те граждане, которые приватизировали свои участки, все равно должны подать все документы, включая свидетельства о собственности и ИНН. Ведь речь идет и о приватизациии общих земель.
     
     Все участвующие в приватизации граждане должны дать представителю доверенность на ведение дел, даже если это будет Председатель правления СНТ.
     И сообщить, участвовали ли они ранее в приватизации!
     Государство позволяет бесплатно переоформить (приватизировать) только один участок. Если такое переоформление имело место, гражданин может приобрести нужный участок в собственность только на платной основе (по кадастровой стоимости).
     
 
      ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
     Принят решением
     Московской областной Думы
     от 27 ноября 2002 г. N 4/38
     О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории Московской области
     Статья 1. Предмет и сфера применения настоящего Закона
     1. Настоящий Закон устанавливает плату за земельные участки, предоставляемые на территории Московской области в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства из земель, находящихся в государственной собственности (кроме федеральной).
     Статья 2. Плата за земельные участки, предоставляемые в собственность
     Предоставление в собственность земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется по кадастровой стоимости, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев приобретения земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах).
     В случаях если кадастровая стоимость земельных участков не определена, земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства предоставляются в собственность по нормативной цене.
     Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки на землях, ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование в порядке, установленном законодательством, садоводческим, огородническим и дачным товариществам, кооперативам и иным организациям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, имеют право на однократное бесплатное получение в собственность земельных участков в пределах установленных норм.
     Нарушенные земли предоставляются в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства бесплатно.
     Примечание.
     Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности. 
 

     Очень важное примечание!
     Еще одна "дыра" в законодательстве - что делать, если гражданин индивидуально приватизировал участок - ведь формально он не имеет права на бесплатную приватизанию земель общего пользования?! Однозначного решения эта проблема не имеет: закон "не знает" о практически тотальном нарушении прав садоводов на приватизацию земель. Если бы само государство соблюдало им же установленные законы, то такой гражданин давно бы имел право собственности на индивидуальный учаток в силу Закона, а не в результате приватизации. И у такого гражданина еще оставалось бы право на участие в бесплатной приватизации земель общего пользования.
     На практике встречается следущее: органы местного самоуправления, ранее фактически лишившие такого гражданина прав собственника, пытаются обмануть его вторично, издавая нормативные акты, обязывающие садоводов "приватизировать" земли общего пользования и индивидуальные участки раздельно. Причем первыми - приватизировать земли общего пользования, а затем выкупать свои индивидуальные участки.
     Это не законно!
     Если в прошлом произошло нарушение прав садоводов и земля незаконно все еще закреплена за садоводческим товариществом, то приватизация всего землеотвода, включающего в себя земли общего пользования и индивидуальные участки, должна производится одновременно! И это при том, что пострадавшие садоводы согласятся на приватизацию, а не потребуют возбуждения уголовного дела против лиц, лишивших их прав собственников.
     В крайнем случае, если по объективным причинам необходимо срочное узаконение прав на землю, приоритет по времени должен отдаваться оформлению прав именно на индивидуальный участок. По теперь уже понятным причинам.
     Последнее. Если у садоводов на индивидуальные участки установлено право пожизненного наследуемого владения, то право бесплатной приватизации у них двойное, так как имеют место разные основания: земли общего пользования приватизируются бесплатно на основании ст. 28 ФЗ 66-фЗ и ст. 20 ЗК РФ, а индивидуальные участки приватизируются также бесплатно на основании ст. 21 ЗК РФ и в любое удобное для садовода время. Такой порядок применяется для садоводческих товариществ, возникших в 1991-1998 года и является единственно правильным и законным.
     
     Если в прошлом (до 2001 года) садовод добровольно отказался от приватизации, получив индивидуальный акт на право бессрочного пользования участком, он в силу Закона (Земельный Кодекс РФ 2001 года) получил подарок от государства в виде возможности бесплатно приватизировать свой участок. Но данный случай лежит вне предмета данной статьи, ибо касается территории уже приватизированного садоводческого товарищества.
     
Шаг 3. Кадастровый учет земельных участков
на территории СНТ.

     - Кадастровое дело (кадастровый номер и кадастровая карта).
     - Межевое дело (землеустроительные работы).
     
 
      ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ"
     Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
     Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. 
 

     Хронологически сначала выполняется межевание земель, потом комплектуется кадастровое дело по итогам межевания.
     
     Землеустроительные работы - лицензируемый вид деятельности. Необходимо заказать их в специализированной организации.
     
     Шаг 3а. Межевое дело.
     
 
      ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ"
     Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно - территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.
     Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.
     Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:
     определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
     закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
     изготовление карты (плана) объекта землеустройства. 
 

     Важно помнить: Земельный комитет не может навязать Вам "свою" организацию по проведению землеустройства.
     Землеустроительные работы - лицензируемая деятельность, осуществляемая специализируемыми организациями или индивидуальными предпринимателями на основании договора (в случае приватизации земель СНТ).
     В исключительных случаях землеустроительные работы могут быть проведены на основании решений федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления или судебных решений о проведении землеустройства;
     Образец решения органов местного самоуправления о проведении землеустроительных работ на территории СНТ (Московская область).
     
     Из-за изложенных причин СНТ (в качестве представителя будущих участников общей собсвтенности и от их лица) и граждане обязаны заключить договор на землеустроительные работы с лицом, имеющим право на такую деятельность. Образец договора на землеустроительные работы.
     По этой же причине сам процесс межевания подробно здесь излагаться не будет. Специалисты-землемеры знают свое дело досконально и дадут необходимые инструкции.
     В обязанность же СНТ (или другого представителя, избранного общим собранием садоводов) вменяется только обязанность собрать с садоводов заявления в Земельный комитет на межевание индивидуального участка. Заявление на межевание земель общего пользования подает Председатель правления СНТ.
     Статья 28 ФЗ 66-ФЗ обязывает членов СНТ лично писать такие заявления, однако гражданское законодательство разрешает иное: заявление на межевание земель в Земельный комитет может написать как сам гражданин, так и его представитель (законный или по доверенности).
     Согласно той же 28 статье на органы СНТ (комиссию по приватизации или иного представителя) возлагается обязанность содействовать землемерам в проведении согласования границ.
     Здесь снова ФЗ 66-ФЗ устанавливает отличные от гражданского законодательства правила, так как договором на проведение землеустроительных работ обязанность рассылки извещений с вручением под расписку с указанием времени вручения возлагается на исполнителя по договору - весь вопрос упирается в стоимоcть договора. Такие извещения и расписки составляются в 2 экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело и хранятся там постоянно.
     Наличие расписок в деле резко снижает возможность возникновения конфликтов в будущем и судебных разборок, так как закон позволяет представителю местной администрации (и Председателю правления СНТ в этом качестве) согласовывать границы участков при длительном отсутствии пользователя смежного с размежовываемым участка.
     
     Особенности согласования границ при оформлении кадастрового дела земель общего пользования СНТ (еще раз рассмотрим процедуру немного подробнее).
     Очевидно, что в масштабах СНТ акция согласования границ крайне затруднительна с организационной точки зрения. Поэтому положения статьи 28 ФЗ 66-ФЗ в отношении межевания земель общего пользования следует признать приоритетными, и обязанность обеспечить условия и порядок присутствия соседей при межевании должно взять на себя Общее собрание собственников и Правление СНТ (комиссия по приватизации), которому (ой) соответствующие полномочия даны пп. 4 п.2 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ.
     
     Согласование общих границ СНТ обеспечивает Правление и его Председатель (комиссия по приватизации или избранный общим собранием собственников представитель). Для этого они должны предоставить землеустроителям адреса соседей (граждан и соседних СНТ, имеющих межную границу) и содействовать доставке извещений и дату проведения межевания и согласования границ. Если земли СНТ граничат с государственными, то от лица последнего выступает представитель ОМС (местной администрации) в соответствии с действующим сейчас законодательством.
     
     Согласование границ индивидуальных участков.
     Общее собрание должно решить, в каком порядке будет происходить такое согласование.
     Если СНТ не большое, проблем нет.
     Если СНТ большое, то провести межевание в один день не возможно. Желательно разбить СНТ на кластеры участков. Каждый кластер проводит согласование границ по-отдельности.
     Если участок граничит с землями общего пользования, то согласие на такую границу в акте подписывает Председатель правления СНТ, который в данном случае выступает как представитель "органов местного самоуправления" масштаба СНТ (законность такой трактовки закона весьма спорна, не смотря на обширную правоприменительную практику- примечание автора.).
     
     Что делать, если гражданин не может присутствовать в день назначенного межевания и согласования границ?
     1. Он может назначить представителя своих интересов по доверенности.
     2. Межевание не зависит от присутствия соседей, а акт согласования границ он может подписать и в другой день (но не желательно - во избежание возможных конфликтов).
     3. Если подтверждено длительное отсутствие гражданина (командировка, болезнь и т.п.), то согласование границ может удостоверить местная администрация, в данном случае - Председатель правления СНТ.
     Примечание. Не советую злоупотреблять таким правом: подписанный вместо гражданина Председателем правления СНТ акт согласования границ без расписки о вызове на межевание или иных доказательств длительного отсутствия гражданина может быть оспорен в судебном порядке заинтересованным лицом. Последствия могут быть самые печальные.
     
     Если владелец смежного участка на явился в день проведения межевания, то его бездействие признается отказом подписать границу между участками и является формальным поводом для подачи иска в суд об установлении границ в судебном порядке. Рекомендуется до подачи иска выслать соседу - владельцу смежного участка, письмо с повторным предложением подписать акт о согласовании границ (ценным почтовым отправлением). Закон косвенным образом поддерживает досудебное урегулирование пограничных споров.
     Так, ФЗ 66-ФЗ дал СНТ (в лице его органов - Правления и его председателя или комиссии по приватизации - как решит Общее собрание) право разрешать конфликтные ситуации при согласовании внутренних границ между членами Товарищества - пп.4 п.1 ст. 28 ФЗ 66-фЗ.
     Если садовод приватизирует участок в индивидуальном порядке, то правом досудебного разрешения споров по границам обладает орган местного самоуправления - п.3 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ.
 

     Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
     28.2.4 Комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков дает заключение о наличии встречных требований к границам садовых, огородных и дачных земельных участков со стороны соседей, садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и свое предложение об урегулировании спора. Если спор таким образом урегулировать не удается, он рассматривается в судебном порядке;
     28.3. Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде. 
 

     В крайнем случае (рекомендую) до судебных разбирательств провести еще одно Общее собрание садоводов - после окончания межевания участков, на котором всем вместе подписать все акты согласования границ. Не согласившиеся садоводы решают вопрос в суде в частном порядке. На сроки приватизации земель общего пользования такие споры не должны оказать влияние, если только сопр по границам не возник по рубежу индивидуального участка и земель общего пользования. В этом случае интересы по землям общего пользования в суде защищает Председатель правления СНТ или назначенный им представитель юридического лица по доверенности.
     Также на Общем собрании можно подвести промежуточные итоги переоформления и внести необходимые коррективы.
     Важность решаемых вопросов стоит усилий на сбор такого Собрания.
     
     Все необходимые формы для ознакомления (заявление, извещение, акт согласования границ и т.п.) документов для межевания можете взять здесь:
     "Инструкция по межеванию земель" (утв. Роскомземом 08.04.1996).
     Еще раз стоит повторить: межевание земель с предоставлением всех необходимых бланков должны заниматься специализированные землеустроительные организации.
     
     Примечание.
     Стоит повторить самое важное требование межевания: вызов соседей для процедуры согласования границ должен проходить строго в соответствии с требованиями закона. Отсутствие в деле извещений о вызове соседей в определенном порядке и в определенные сроки является основанием для аннулирования результатов приватизации, и может означать потерю прав на землю.
     Не шутите с Законом! Особенно это предупреждение касается Председателей правления СНТ, склонных к самовольным действиям.

     
     Если в результате межевания обнаружились не соответствия площадей участков старым документам, то они решаются следующим образом:
 

     Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
     28.2.6. В случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления;
     28.3. В случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков (приватизируемых гражданами в индивидуальном порядке - Мухина С.), указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ. 
 

     Образец решения органа местного самоуправления об уточнении границ садоводческого участка.
     
        http://snt.org.ru/files-ground.htm

продолжение далее

3

Еще вопрос - что делать с этим:
     "в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления".
     
     Обратите внимание - собственно к приватизации земли органы архитектуры отношения не имеют - права на землю и на строения оформляются раздельно и удостоверяются разными свидетельствами на право собственности. Однако СНТ - зона комплексной организации и застройки. И план на разграничение земельных участков и на застройку территории СНТ один (если он существует). Поэтому при изменении границ участков внутри Товарищества требуется согласовать измененный проект не только в земельных органах, но и органах архитектуры.
     
     Примечание.
     Следует вернуться к вопросу, затронутому в историческом экскурсе: Генеральный план застройки товарищества.
     При приватизации земель садоводческих товариществ различные организации объективно, но незаконно требуют наличия такого плана.
     Объективность требования заключается в том, что Генеральный план застройки является основанием размера и положения участка, отдаваемого гражданину в собственность, в пределах общего землеотвода садоводческого товарищества. То есть Генеральный план застройки СНТ объектно определяет земельный участок внутри общего землеотвода.
     Незаконность требования заключается в том, что, как было доказано ранее, существование общего землеотвода садоводческого товарищества незаконно в принципе. Это однозначный признак, что когда-то в прошлом садоводов лишили права собственности на участки.
     Кроме того, как уже упоминалось выше, садоводческие товарищества, возникшие в разгар перестройки (1989-1991гг), могут на законных основаниях не иметь Генеральный план застройки (подтверждается практикой), так как нормативными актами этого периода такой план для садоводческих товариществ не был предусмотрен.
     Проблема огромная, так как чиновники, никогда не читающие законов и потому с легкостью нарушающие их, этого не знают. И тупо продолжают требовать с садоводов то, что никогда не существовало.
     Практика показывает, что даже суд испытывает затруднения с установлением права собственности на такие земельные участки: для установления прав на земельный объект необходимо сначала доказать существование самого объекта и прав на добросовестное владение им, а это триединство правоустанавливающих документов, подтверждающих право члена товарищества на земельный участок на территории товарищества:
     1. Документ на общий землеотвод товариществу.
     2. Документ, подтверждающий членство в товариществе.
     3. План участка товарищества (выкопировка из Генеральнного плана застройки товарищества), определяющих положение и размер индивидуального участка внутри общего землеотвода.
     Тотальное нарушение законов государством и органами местного самоуправления привело к тому, что зачастую садоводы, законно и добросовестно владеющие участками фактически, не могут доказать это юридически - хорошо, если есть доказательства хотя бы двух пунктов из триединства правоустанавливающих документов.
     Более того, если бы в прошлом законы были бы соблюдены, то и надобность в Генеральном плане товариществе при оформлении права собственности отпала в виду отсутствия необходимости разграничивать объекты, принадлежащих разным гражданам. По закону одному объекту может соответствовать один или несколько собственников, а одному собственнику - один или несколько объектов. В случае нарушения прав садоводов создается ситуация, когда один документ устанавливает права нескольких лиц на несколько объектов, и без дополнительного доказательства (что и представляет собой генеральный план застройки товарищества), разграничить лица и соответствующие им объекты не возможно.
     
     Вернемся к приватизации. Что касается согласований Генерального плана застройки с санэпидемнадзором, экологами и пожарниками - это необходимо только при выделе участков. При приватизации участки уже выделены, вы только переоформляете права на них, поэтому такие согласования не нужны.
     
     Может обнаружится, что СНТ в целом "вылезло" за выделенный ему участок. Следует напомнить, что это следствие нарушения законов государством и местными органами самоуправления, а не СНТ. Если бы в соответствии с законом СНТ имело акт только на земли общего пользования, то ему бы некуда было вылезать - его земли практически со всех сторон зажаты частными землевладениями. За сохранностью своих границ каждый землепользователь несет индивидуальную ответственность. Вылезти за пределы своего землеотвода в таких условиях практически не возможно - сразу фиксируется самозахват земли. Одно из самых употребляемых в настоящее время слов, особенно по отношению к многострадальным садоводам.
     Самозахват может быть зафиксирован только при существовании земельного объекта, а неприватизированная земля таковой не является. Обвинения садоводов в самозахвате земли в большинстве случаев абсурдны. Тем не менее, если фактический размер общего земельного участка превышает размеры землеотвода на бумаге, садоводы и органы, имеющие юридическое право на распоряжение землей садоводов, могут достичь мирного соглашения о порядке оформления прав на такую землю. На "лишний" кусок представитель садоводов не только пишет заявление о предоставлении участков в собственность садоводов - общую или индивидуальную, но и проводит соответствующие согласования по полной программе - органы землеустройства, архитектуры, санэпиднадзора, пожарники и т.д. Примерный состав согласований на примере Московской области: образец.
     Формально каждый гражданин может самостоятельно ходатайствовать о предоставлении "излишнего" куска в его собственность или аренду. В этом случае проект СНТ подтверждается в старых границах и не подлежит дополнительным согласованиям, а гражданин получает в собственность или аренду (если орган местного самоуправления принимает положительное решение) два участка с разными кадастровыми номерами, не подлежащие слиянию (по крайней мере пока существует СНТ).
     При наличии излишних земель гражданам и СНТ как юридическому лицу важно понять единый принцип - излишняя земля не переоформляется, а выделяется заново по правилам ст. 13-18 для СНТ и ст. 28 ЗК РФ для всех лиц (включая граждан). Конечно, из общего правила всегда существуют исключения. С садоводческими товариществами практически каждый случай - ярко индивидуален, и плохо вписывается в общие правила, зато великолепно - в типовую статистику нарушений закона, и при том нарушений не садоводами, а представителями властей.
     Последний ньюанс при наличии излишних земель - категория земли (разрешенное назначение). Часто бывает, что СНТ, земли которого относятся к сельскохозяйственным, реально "захватывает" смежные участки, имеющие иное целевое использование или даже иное назначение. В случае иного целевого использования решение о предоставлении земли могут принять органы местного самоуправления. А вот в случае изменения категории земель (назначения) или превышения размеров приватизируемых земель свыше определенного лимита (по Московской области - в среднем 3га) органы местного самоуправления не в праве принимать решения о предоставлении земель. Заинтересованные лица - граждане или СНТ должны подать заявление в органы государственной власти субъектов Российской Федерации (в Московской области - Министерство имущественных отношений и Губернатор Московской области).
     
     В результате проведенного межевания формируется землеустроительное (межевое) дело.
     
     Тут есть одна весьма существенная тонкость - землеустроитель отражает в документах прочно связанные с землей объекты (недвижимость), что влечет необходимость их регистрации.
     
     Серьезность намерений Правительства переписать всю недвижимость России к 2007 году подтверждается созданием ФАКОНа (2004г) - Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Он будет ведать как земельным кадастром, так и остальными реестрами недвижимости.
     Теперь зарегистрировать землю без строений не получится - Комитеты по землеустройству и БТИ как отдельные структуры остаются, но все они существуют отныне под чутким руководством ФАКОН:
     http://just.siberia.net/shishkin3.htm
     
     Как это отражается на делах СНТ? Плохо.
     Дело в том, что исходя из этих соображений, одновременно придется регистрировать права на объекты электросетевого хозяйства, водокачку и водопровод, дороги, общий забор, сторожку и другие объекты недвижимости, не считая домов и сооружений на личных участках граждан.
     Обращаю Ваше внимание, что регистрируются не все объекты на участках, а только недвижимость - то есть строения и сооружения, имеющие прочную связь с землей.
     Часто встречаются случаи, что землемеры вносят в план и опись участков сараи и садовые домики, не имеющие фундамента.
     Как определить - что регистрировать? Если Выш домик можно перенести на другое место вместе с основанием без его разрушения - такое строение регистрировать не нужно. Это не недвижимость, а временная постройка (Градостоительный Кодекс РФ), даже если Вашей "временой постройке" уже лет 20. А если домик теоретически перенести можно, но останется фундамент, и перенести фундамент либо нельзя (без разрушения), либо требуется откапывать - это недвижимость и регистрировать ее нужно (вы сами без нужды сделали свой домик недвижимостью, поставив его на фундамент).
     Недвижимостью считаются (регистрируются):
     - капитальные дома (установленные на фундамент);
     - бани, сараи, гаражи и другие строения хозяйственно-бытового назначения (установленные на фундамент);
     - колодцы ;
     - стационарные теплицы (установленные на фундамент).
     - электрические столбы и ТП (имущественный комплекс);
     - водонапорная башня (имущественный комплекс);
     - и т.п.
     Не считаются недвижимостью (не регистрируются):
     - садовый домик, поставленный на шины;
     - садовый домик, который можно перенести на другое место без ущерба его функциональному назначению, даже если он поставлен на бетонные блоки, свободно лежащие на земле (или аналогичное основание);
     - переносные парники и теплицы;
     - летний душ;
     - и т.п.
     Следует пояснить, что под садовым домиком здесь понимается готовый товарный объект бытового назначения, который можно купить на любой строительной базе. Проще говоря, это "бытовка". Зачастую создающая более чем комфортные условия для пребывания небольшой семьи садоводов на 1-2 дня.
     
     Что делать с оформлением прав на недвижимость при оформлении прав на землю?
     Будем исходить из того, что порядок переоформления прав на участки, находящиеся на праве бессрочного пользования, не предусматривает однозначной обязательной предварительной регистрации объектов недвижимости, находящихся на участках, а ссылается на законодательство о регистрации права собственности. Согласно п.1 ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ:
 

     ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
     Статья 6. Признание ранее возникших прав
     1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. 
 

     Мы переоформляем права на землю - то есть в отношении остального имущества указанная статья действует - оформлять права собственность на недвижимое имущество или нет - решает правообладатель, то есть граждане, на чьи взносы создавалось имущество. Данное правило распространяется только на имущество, созданное до 1998 года (п.1 ст. 33 ФЗ 122-ФЗ).
     На самом деле вопрос крайне спорный, поэтому будьте готовы встретиться с такой проблемой. Право на переоформление земли у землепользователей в СНТ возникает не в силу наличия строений на земельных участках, а в силу факта пользования именно землей - главный положительный аспект целевого использования "садоводства". Можно сказать и иначе: садоводы оформляют права на землевладение, а не на землю под строениями (домовладение).
     
     Однако если граждане захотят одновременно зарегистрировать права остальную на недвижимость - препятствовать не стоит, лишь бы это не затянуло общую перерегистрацию прав на земли.
     
     То же самое с общим имуществом - если Общее собрание собственников так решит, то можно совместить приватизацию земель и оформление прав собственности на общее имущество (помимо земли). При этом необходимо четко понимать - все, что строилось на целевые взносы - общая собственность граждан.
     
     В заключение раздела о межевании краткая справочная информация (все работы проводят землеустроители):
     
     Межевание земель выполняют в соответствии с техническим проектом, в котором обосновывают содержание, объемы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметную стоимость, сроки выполнения и технику безопасности работ. Технический проект межевания земель составляют на каждый дачный поселок или садоводческое товарищество.
     Межевание земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального строительства, выполняют в соответствии с техническим заданием, выданным на основе технического проекта.
     Технический проект межевания земель утверждает районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству.
     Собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ.
     Извещения вручаются под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в 2 экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело.
     Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке.
     После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца.
     Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером - землеустроителем - производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города).
     Помимо акта согласования в итоге межевания получаем чертеж границ участка и акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.
     Существуют стандартные расценки и расчетные формулы за межевание земель, принимаемые субъектами РФ. Поинтересуйтесь существованием такого документа в земельном комитете Вашего региона.
     Важно понимать, что межевание - это конкретная работа. Такую работу следует оплатить. Однако существуют прецеденты, когда льготным категориям граждан оплата работ по межеванию по решению органов местного самоуправления производилась из местного бюджета.
     Если отдельные участки уже были кадастрированы ранее (присвоен кадастровый номер), то СНТ не имет право требовать с владельцев таких участков перемеривания участка. Землемеры обязаны взять все необходимые сведения по таким участкам из сведений Кадастра (или такие сведения могут предоставить собственники таких участков).
     Средний срок работ по межеванию, производимых на основании договора, составляет один календарный месяц.
     В процессе и по завершению межевания земельных участков производитель работ по договору осуществляет текущий контроль и приемку работ. При выполнении работ физическим лицом, имеющим лицензию на выполнение межевых работ, текущий контроль и приемку осуществляет Земельный комитет или уполномоченная им проектно - изыскательская организация по землеустройству.
     Срок проверки землеустроительного дела составляет один календарный месяц.
     Результаты проверки оформляют актами установленной формы.
     По завершении межевых работ производитель работ формирует и сдает в комитет по земельным ресурсам и землеустройству межевое дело для утверждения. Межевое дело регистрируется и постоянно хранится в межевом архиве комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
     
     Шаг 3б. Кадастровое дело.
     
     Землеустроительные работы и постановка на кадастровый учет являются независимыми процессами, регулируемыми разными нормативными актами.
     Но при приватизации они тесно связаны. Поэтому рекомендуется в договоре с землеустроительной организацией (землемером) предусмотреть как минимум сдачу межевого дела в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, или, как максимум, получение кадастрового плана участка (участков).
     Представитель (комиссия по приватизации) подготавливают заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков от каждого садовода (или представителем от его имени) и передают заявления вместе с правоустанавливающим актом (актами) на землю землемеру.
     В целях экономии средств на приватизацию ответственность за подачу документов в территориальный орган ФГУ ЗКП может быть возложена на представителя (комиссию по приватизации).
     
     Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков в территориальный орган ФГУ ЗКП подается (из расчета на каждый регистрируемый участок):
     1. Заявление в территориальный орган ФГУ ЗКП с просьбой поставить на государственный кадастровый учет земельный участок. Заявление пишет сам будущий собственник или представитель. Заявление о постановке на учет земель общего пользования пишет представитель и прикладывает список будущих собственников и копию протокола общего собрания граждан с решением о виде собственности на такие земли.
     2. Правоустанавливающие документы на земельный участок. Для садоводов это акт об отводе земель садоводческому товариществу и членская книжка (для садоводов-индивидуалов - договор с СНТ о пользовании землей).
     3. Межевое дело.
     
     Обратите внимание на правильность и аккуратность оформления документов:
 

     ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 02.01.2000 N 28-ФЗ(ред. от 22.08.2004)"О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ"(принят ГД ФС РФ 24.11.1999)       
     Не подлежат приему для проведения государственного кадастрового учета земельных участков документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. 
 

     Список территориальных органов ФГУ ЗКП (Федеральные государственные учреждения "Земельные кадастровые палаты") по кадастровым округам:
     http://www.goscomzem.ru/page.asp?id=6275-4459-21c5
     Там же можно найти полный список нормативно-правовых документов Федерального уровня, касающихся кадастрирования и межевания земель:
     http://www.goscomzem.ru/page.asp?id=20d5-229f7-5ac
     Образцы заявлений и много другой очень полезной информации и рекомендаций можно найти здесь:
     http://www.w47.narod.ru/map.html
     
     Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов.
     Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.
     Если объекты недвижимости на земельных участках не регистрировались, они вносятся в дело с пометкой "право не зарегистрировано".
     
     Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.
     В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровый план (планы) земельных участков в виде форм B1-B6 (B1-B4).
     Образцы форм B1-B6 утверждены Росземкадастром «Правила оформления кадастрового плана земельного участка» от 10.04.2001 г. № ГЗК-1-Т.О-04-01-01. Образцы заполнения форм B1 и B2.
     
     Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.
     

Шаг 4. Акт о предоставлении участков в собственность
на территории СНТ.

     Выясните, в чьей собственности находятся земли, на которых расположено садоводческое товарищество. Это может быть муниципальная или государственная собственность. В зависимости от результата вы будете подавать заявление о предоставлении земли в исполнительный орган государственный власти или орган местного самоуправления.
     Если земля государственная - в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (в Московской области - Министерство имущественных отношений Московской области, Бодунков А.Ф.).
     Если земля муниципальная - в Органы местного самоуправления.
     
     Примечание. Согласно Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" до разграничения в Московской области государственной собственности на землю земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам, в том числе при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, на основании решений органов местного самоуправления соответствующего муниципального образования при соблюдении определенных условий.
     Первое условие - ОМС (органы местного самоуправления) вправе оформлять права только на участки, не превышающие размеры согласно Постановлению ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 11 октября 2002 г. N 451/36 "Об организации переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения на земельные участки на право аренды или право собственности, продажи или передачи в аренду земельных участков".
     Второе условие гораздо интереснее - если вы намерены изменить категорию земель, то с таким заявлением можно обращаться исключительно в Министерство имущественных отношений Московской области.
     Аналогичный порядок предусмотрен во многих других субъектах РФ.
     
     Требования к самому заявлению хорошо отражены в следующем документе (Московская область):
 
      Правила организации переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения на земельные участки на право аренды или право собственности, продажи или передачи в аренду земельных участков. (Утверждены постановлением Правительства Московской области от 11 октября 2002 г. N 451/36).
     
     1. Заявление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения на земельный участок на право аренды или право собственности... (далее заявление) направляется гражданином или юридическим лицом в Министерство имущественных отношений Московской области или соответствующий орган местного самоуправления муниципального образования Московской области.
     В заявлении должно быть указано:
     - наименование органа, уполномоченного принимать решение;
     - наименование заявителя - юридического лица или фамилия, имя, отчество гражданина;
     - адрес заявителя (при наличии - номер телефона);
     - расчетный (лицевой) счет заявителя и реквизиты банка (только для юридических лиц);
     - просьба о передаче земельного участка в собственность или аренду (с указанием срока аренды);
     - площадь земельного участка;
     - кадастровый номер земельного участка;
     - категория и разрешенный вид использования земель;
     - дата составления заявления.
     2. К заявлению о передаче в аренду земельного участка прилагаются следующие документы:
     2.1. Подлинники и копии либо нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих личность (для граждан).
     2.2. Нотариально заверенные копии учредительных документов, свидетельства о государственной регистрации, свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, подтверждающих государственную регистрацию юридического лица (для юридических лиц).
     2.3. Выписка из протокола заседания (решения) уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица, или доверенность представителя на право действовать от имени заявителя с указанием даты ее выдачи (в случае представления интересов заявителя другим лицом).
     2.4. Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации или иного документа в соответствии с законодательством о праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на здание, строение, сооружение, расположенное на оформляемом земельном участке (при наличии таких объектов), и нотариально заверенная копия документа о праве на земельный участок.
     2.5. Кадастровая карта (план) земельного участка (форма В1, B2, B3, В4).
     2.6. Справка о размере земельного налога, подписанная руководителем инспекции Министерства по налогам и сборам Российской Федерации в соответствующем муниципальном образовании Московской области.
     7. Министерство имущественных отношений Московской области или орган местного самоуправления муниципальных образований Московской области:
     7.1. В двухнедельный срок со дня подачи заявления принимает решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок на ... право собственности... 
 

     Заявление составляется на бланке установленной формы или в свободной форме и подается в единственном экземпляре-подлиннике. Заявление должно быть подписано заявителем.
     Заявление на предоставление земель общего пользования в совместную собственность подается одно, подписанное всеми гражданами-будущими собственниками. К заявлению прилагается заверенная копия Протокола общего собрания членов СНТ о решении оформить земли общего пользования в совместную собственность.
     Заявление на предоставление земель общего пользования в долевую собственность подается каждым гражданином (его представителем) с указанием доли. К заявлению прилагается заверенная копия Протокола общего собрания членов СНТ о решении оформить земли общего пользования в долевую собственность.
     
     Это нужно знать.
     1. ФЗ 66-ФЗ установил иной срок принятия решения уполномоченным органом о предоставлении участков в собственность граждан: - месячный срок со дня подачи соответствующего заявления .
     2. В отличие от приватизации жилых помещений приватизация земли сделкой не является (ст. 8 ГК РФ), поэтому никаких дополнительных заявлений и разрешений (отказов) от членов семьи гражданина - члена СНТ, переоформляющего земельный участок в собственность, не требуются. И именно по этой причине приватизируемый участок является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, кто является титульным собственником участка.
     
     Имея на руках кадастровый план участка (формы B1-B4) и акт уполномоченного органа власти о предоставлении земельного участка в собственность, можно приступать к регистрации права собственности на земельный участок.
     

Шаг 5. Регистрация права собственности.

     Согласно п.5 ст. 20 Земельного Кодекса РФ, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.06.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ 122-ФЗ) и Закона Московской области № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области":
 
      Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области"
     5.4. Если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, решение о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении, является основанием для государственной регистрации заявителем права собственности на этот участок. 
 

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и является единственным доказательством существования такого права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
     Регистрацией прав недвижимости занимается ФРС - Федеральная Регистрационная служба. Обращаться за регистрацией следует по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Список территориальных отделений ФРС:
     http://www.rpmo.ru/ru/contacts/terpodr.php
     
     Чтобы зарегистрировать право на недвижимое имущество или сделку с ним, в орган, осуществляющий государственную регистрацию, нужно представить ряд документов. При этом заявителю выдается расписка в получении данных документов с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.
     Какие именно документы нужно подавать - лучше всего рассказано на сайте ФРС:
     http://www.rpmo.ru/ru/regreal/zemlya/zemlzeml.php
 
      Перечень документов,представляемых для государственной регистрации вещных прав не земельный участок,предоставленный из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
     
     - Заявление о государственной регистрации (заявление составляется на бланке установленной формы или в свободной форме ).
     - Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт для гражданина).
     - Нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом).
     - Платежный документ о внесении госпошлины за государственную регистрацию (подлинник и копия).
     - Удостоверенный органом кадастрового учета план земельного участка (выписка из кадастрового плана земельного участка).
     - Постановление (акт, решение, распоряжение) органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность.
     
     Общие требования к документам:
     
     1. Заявление о государственной регистрации права представляется в единственной экземпляре - подлиннике.
     2. Надлежащим образом заверенные копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления представляются на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах.
     3. Иные, необходимые для государственной регистрации документы, представляются в подлиннике и надлежащим образом заверенных копиях.
     4. В случае если заявителем является юридическое лицо, представляется:
     - Комплект учредительных документов, в который включаются подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (Устав СНТ и утвержающий его протокол Общего собрания членов Товарищества).
     - Документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (свидетельство о регистрации СНТ). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.
     - Подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, выступающего от имени юридического лица (для Председателя правления СНТ - протокол Общего собрания об избрании его Председателем).
     - Подлинники и копии документа о постановке на учет налогоплательщика (Свидетельство о присвоении ИНН).
     - Подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (доверенность, выданная представителю Председателем правления СНТ и заверенная печатью Товарищества).
     - Документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица, для предъявления (паспорт представителя СНТ).
     5. Представление кадастрового плана не требуется, если кадастровый план на данный земельный участок ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. 
 

     Правила оформления заявления (заявлений) на регистрацию права собственности - такие же, как и при подаче заявлений в уполномоченный орган власти (смотри шаг 4).
     За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная пошлина. Государственную пошлину необходимо уплатить заранее и к заявлению на государственную регистрацию приложить квитанцию об ее оплате. Оплачивается каждое заявление отдельно - сколько заявлений, столько квитанций об оплате пошлины.
     
     Статья 18 ФЗ 122-ФЗ предъявляет ряд дополнительных требований к подаваемым документам:
     1) Документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
     2) Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
     3) Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
     4) Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества (садового дома) - соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (БТИ).
     
     В соответствии со ст. 31 ФЗ 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрации прав, несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП, за полноту и подлинность выдаваемой информации, за необоснованный отказ в государственной регистрации, а также уклонение от регистрации.
     
     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
     Датой регистрации и началом возникновения прав нового собственника считается день внесения соответствующих записей в ЕГРП - единый государственный реестр прав.
     Факт государственной регистрации подтверждается выдачей свидетельства. На землю и на строения (на садовый дом) выдаются два разных свидетельства.
     Заявители, в свою очередь, несут ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их предоставления.

Примерные сроки и цены.

     1. Межевание участка - срок и стоимость согласно договора с землеустроителем. Ориентировочно 1 месяц, цена согласно тарифа 100-200 у.е. плюс доставка землеустроителя к объекту (к участку). Срок исполнения пункта 1 сильно зависит от стоимости услуги. 
     2. Оформление и проверка межевого дела - примерно 1 месяц, стоимость входит в пункт 1.
     3. Оформление и проверка кадастрового дела - 1 месяц, бесплатно.
     4. Оформление акта о передаче земли в собственность - 1 месяц, бесплатно.
     5. Регистрация права собственности и оформление свидетельства о праве собственности - 1 месяц, госпошлина.

Дополнительные сведения.

     Вы можете ознакомиться с мнениями других юристов по вопросам приватизации:
     http://forum.selnov.ru/topic.php?forum=7&topic=34
     
     Статьи и материалы по приватизации выкладываются здесь: 
     http://snt.org.ru/files-ground.htm

продолжение далее

4

Часть Ш. Подводные камни приватизации.

     1. Для тех, кто не приватизировал земли.
     
     1 вариант: "сегодня".
     С 1 января 2006 года земля будет оформляться с государственную или муниципальную собственность.
     После кадастрирования земельных участков за счет собственника - то есть государственного или местного бюджета - с садоводами будут заключен договор аренды. На индивидуальные участки - персональный договор. На земли общего пользования - договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Размер арендной платы регулируется государством.
     Садоводы, имеющие строения, будут иметь возможность согласно Земельному Кодексу РФ приобрести землю под строениями в собственность. То есть выкупить земли из государственной или муниципальной собственности. С землями общего пользования - аналогично, по факту наличия имущества общего пользования.
     Возможность строительства на арендованных участках для тех, кто еще не построился - скорее всего будут предусмотрена, так как такое право предусмотрено ФЗ 66-ФЗ.
     
     2 вариант: "завтра".
     Очень велика вероятность, что вариант 1 никогда не наступит - будет принят нормативный акт, императивно закрепляющий земли за садоводами в собственность. Так, как это произошло с землями под многоквартирными домами:
 
      ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
     
     Статья 16
     1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
     2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
     3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
     4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
     5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 
 

     Однако рассчитывать на такой вариант заранее не стоит. Те, кто имеет право на приватизацию сегодня, должны приватизировать землю.
     Важно понимать - ждать "приказа сверху" - это единственный путь для тех, кто не может сегодня приватизировать земли по объективным причинам, изложенным выше.
     Любое упрощение существующей процедуры чревато возможными неприятностями в будущем: та же приведенная в качестве примера статья 16 ФЗ 189-ФЗ о землях собственников многоквартирных домов решает проблему приватизации только на первый взгляд. При анализе статьи выясняется, что решив одну проблему упрощенным способом, она создает несколько других, очень серьезных проблем, которые проявятся в будущем. Какие именно - не предмет данной статьи.
     
     
     2. Немного об общей собственности и ее отношении к приватизации.
     
     Итак, мы имеем земельный участок общего пользования, находящийся у СНТ на праве бессрочного пользования, требующий приватизации, с одной стороны, и имущество общего пользования, находящееся в общей собственности граждан, с другой стороны.
     Вопрос - почему собственность граждан? Почему не СНТ? И какое отношение это имеет к приватизации?
     
     С 1991 года по 1998 год право собственности на имущество общего пользования СТ (будущие СНТ) признавалось, но не регистрировалось, так как не имело отношения к государственной собственности (не требовало приватизации по актам государственных органов), кроме земли.
     В начала 1998 года (с 28.02.1998г.) начинают создаваться реестры недвижимости по зарегистрированным правам собственности в связи с принятием ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ".
     А уже в середине 1998 года (с 23.04.1998г.) вступил в действие наш закон - ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН", статья 4 которого закрепила за гражданами право общей собственности на имущество, созданное на целевые взносы.
     До 1998 года нет прецедентов, когда общее имущество создавалось именно на членские взносы. Только на целевые взносы граждан! Это предписывалось всеми нормативными документами по коллективному садоводству с самого начала движения - примерно с 1949 года. Просто до 1998 года понятие "целевой взнос" не влекло право собственности на создаваемое имущество. Поэтому СТ не придавали значения этому вопросу - до 1989 года строительство капитальных объектов вменялось товариществам в обязанность, с 1989 год по 1998 год капитальные (с 1991 года - недвижимые) объекты создавались на целевые взносы граждан по инерции, по привычке, за отсутствием иных указаний "сверху".
     Крайне сомнительно, что хоть какое-нибудь СТ успело зарегистрировать право собственности на имущество общего пользования в срок с 28.02.1998 года по 24.03.1998 года. Только в этот месяц можно было зарегистрировать имущество, созданное любые взносы членов СТ, в том числе на целевые, в собственность юридического лица - Садоводческого Товарищества!
     После 24.03.1998 года "коллективное садоводство" перестало существовать - признание права собственности за гражданами (ст. 4 ФЗ 66-ФЗ) уничтожило "принцип улья". С этого момента и по сей день садоводы - коллективы собственников земли и недвижимости на ней.
     
     Фактически на сегодня все имущество общего пользования на территории СНТ является собственностью граждан, а не юридического лица - СНТ.
     СНТ, которые построили имущество общего пользования на членские взносы и могут это документально доказать, данный пункт не смотрят. Такой порядок приватизации к ним отношения не имеет. Собственно, само понятие общей собственности не применимо к имуществу юридического лица. И связи между таким имуществом и приватизацией тоже нет.
     
     Как было показано ранее, наличие общего имущества граждан на участке земель общего пользования, находящегося у СНТ на праве бессрочного пользования, влечет приватизацию таких земель в общую собственность граждан - собственников недвижимого имущества.
     
     
     3. Проблема частично приватизированных СНТ.
     
     Пункт 3 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ дал гражданам право приватизировать закрепленные за ними участки в индивидуальном порядке. Многие садоводы воспользовались этим правом, создав несколько не разрешимых проблем как для товарищества, так и для себя.
     1) Приватизированные участки внесены в земельный кадастр и не подлежат вторичному кадастрированию. Вместе с тем очень часто приватизация таких участков проведена с нарушениями закона - не соблюдением генерального плана организации и застройки Товарищества, а часто и с оформлением в собственность излишних площадей. Это реальность.
     За такую "прихватизацию" расплачиваются Товарищества - мучительно-проблематичным утверждением изменений генерального плана Товарищества в инстанциях - ведь трогать кадастрированную собственность нельзя. За излишне "прихватизированные" земли Товарищество вынуждено расплачиваться землями общего пользования - путь приобретения земель взамен необоснованнно оформленных в собственность неоправданно долог и дорог. Пойти же путем судебного восстановления прав граждан на общие земли против частных "прихватизаторов" - нет возможности из-за угрожающей близости даты 01.01.2006года. Суды в России неспешны.
     2) Однако граждане, приватизировавшие участки в индивидуальном порядке, также пострадали от непродуменного закона о приватизации (ст. 28 ФЗ 66-ФЗ). Они потеряли право на приватизацию земель общего пользования и обязаны выкупать их по нормативной стоимости. Так говорит закон - п.5 ст. 20 Земельного кодекса РФ.
     Законного решения этой проблемы на сегодняшний день нет. Однако выходом могло бы стать принятие нормативного акта, аналогичному уже приведенной выше статье 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Но этой меры мало - она явно нарушает положения Земельного кодекса. Необходимо законодательно установить статус земель общего пользования как земель, предназначенных для обслуживания индивидуальных участков граждан, в соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса РФ. Приватизация не основного имущества не нарушит положений ст. 20 Земельного кодекса, так как не основное имущество как объект права имеет существенные ограничения в обороте. При некоторых обстоятельствах не основное имущество вообще не признается объектом права, а учитывается в составе основного имущества. Таким образом учитываются жилищно-бытовые строения и сооружения на участке вспомогательного характера: колодцы, теплицы, бани и граражи, и т.д.
     Юрист Мухина С.В. имеет собственное мнение по поводу общего имущества граждан в объединениях типа СНТ и ДНТ, но это мнение ведет к необходимости изменения доктринальных аксиом права и поэтому не подлежит рассмотрению в рамках данной статьи.
     
     
     4. Не хочу садовый участок, хочу дачу! Изменение целевого использования участка.
     
     Как уже упоминалось выше, ФЗ 66-ФЗ в корне изменил суть дачи - из домовладения она стала землевладением. Однако унаследовала от прежнего статуса селения характерную особенность - право на регистрацию проживания в жилом доме (ст. 1 ФЗ 66-ФЗ).
     Но вот был ли смысл в таком выделении дачных участков? Нет.
     Еще в 1992 году ФЗ от 24.12.1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" установил (статья 9) право граждан - собственников жилых строений на садоводческих участках переоформлять их (строения) в качестве жилых домов с приусадебными участками, создавая при этом противоречие о нахождении приусадебного участка в составе СТ.
     Закон Российской Федерации от 23.06.1993 года № 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" ликвидировал разницу между жилым строением и жилым помещением, четко установив:
     пребывание - это тоже проживание в жилом помещении, только временное (ст.2) и подлежит обязательной регистрации (ст.3).
     Таким образом, положения ст. 1 ФЗ 66-ФЗ изначально не имели смысла, так как в России с 1993 года не существует такого объекта, как "жилое строение для проживания", не являющееся "жилым помещением"!
     Садоводы не виноваты, что государственная власть, отменив в 1989 году комиссии по вводу садовых домов в эксплуатацию, не удосужилась принять новый порядок ввода в эксплуатацию садовых домов в течение многих лет (предпоследний Градостроительный Кодекс был принят только в 1998 году).
     Регистрация садовых домов на праве собственности как объектов: "жилое строение с жилой площадью 0 кв. метров" - абсурдно и не законно!!!
     Вступление в силу нового Жилищного Кодекса (01.03.2005г) поставило окончательную точку в этом деле: понятие "жилое помещение" не зависит от времени проживания в нем, "жилой дом" - один из видов "жилого помещения" (никаких "жилых строений"), и индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, признается жилым домом (ст. 16 ЖК РФ).
     На основании ст. 16 ЖК РФ садовые дома являются жилыми домами с обязательной регистрацией проживания в них (временно или постоянно) и входят в жилищный фонд РФ. То есть являются объектами жилищного права.
     Разницы с этой точки зрения между садоводческими и дачными участками не существует, и более высокое налогообложение (земельный налог) "привилегированных" дачных участков - не обоснованно (земельный налог - местный, и такая практика существует, и повсеместно).
     Остается разница в целевом использовании земель с/х назначения - "садоводство" и "дачное хозяйство". Разница "заключается" в праве дачников больше отдыхать, а садоводов - больше работать на грядках. Это было бы шуткой, если бы ФЗ 66-ФЗ в статье 1 не давал такие предписания землевладельцам дачных и садоводческих участков соответственно.
     В заключение следует добавить, что абз. 2 п.2 ст. 7 Земельного Кодекса говорит о праве землепользователей самостоятельно выбирать вид разрешенного использования в пределах категории, без дополнительных разрешений и процедур согласования, но со ссылкой на зонирование территорий.
     Очень часто местные нормативно-правовые акты не различают садоводческие и дачные участки или предписывают их размещение в одной и той же зоне.
     К недостаткам ст. 7 ЗК РФ следует отнести слабую регламентацию процедуры выбора разрешенного пользования и отсутствие подзаконных актов на эту тему в большинстве регионов России.
     
     
     5. Добровольность приватизации - зло или добро?
     
     В соответствии с современным земельным законодательством приватизация садоводческих участков - дело сугубо добровольное.
     Ирония судьбы заключается в том, что нарушение этого принципа при приватизации 1990-1993 годов защитило права садоводов, так как местные администрации чаще всего передавали земли в собственность садоводов не индивидуально, а "скопом", коллективно. Такие акты имели действие даже не на отдельные коллективы садоводов (товарищества и кооперативы), а на целые муниципальные территории: Постановление Администрации Орехово-зуевского района о передаче земель в собственность садоводов.
     На дворе 21 век. Практически в каждом СНТ, нуждающемся в приватизации, есть садоводческие участки, приватизированные в индивидуальном порядке (смотри п. 3 данного раздела). И, как упоминалось, такие граждане не имеют права на "бесплатную" приватизацию земель общего пользования. В сответствии с законом они обязаны оплатить свою часть общих земель по нормативной стоимости. Нужно ли это им? Нужно, но это понимают не все. Неизбежно возникнут случаи отказа от права на приватизацию отдельных граждан.
     Более того, найдутся чудаки, которые откажутся от своего права приватизации не только земель общего пользования, но и индивидуальных участков. На это могут быть и объективные причины - даже "бесплатная" приватизация обойдется гражданину в 200-300 у.е., которая для пенсионеров (основной состав садоводов) является весьма существенной суммой.
     К "отказникам" примыкают брошенные участки.
     
     При оформлении совместной собственности проблемы в отношении земель общего пользования нет. Но совместная собственность подразумевает уравнительный способ распределения затрат, что чаще всего не устраивает сособственников. Кроме того, само применение совместной собственной в СНТ, как уже упоминалось, сомнительно - налицо нарушение Конституции и бессмысленно фактически - при отчуждении участков совместная собственность....исчезает, преобразуясь в долевую (для отчуждения своей части общего имущества гражданин сначала должен выделить свою долю из совместного имущества).
     Более естественным и разумным, как описывалось выше, будет оформить долевую собственность, при которой доля и затраты на ее содержание определяются размером участка. Но при этом возникнут "ничейные доли", соответствующие участкам, чьи владельцы отказались от приватизации.
     В самом определении "отказные доли в общей собственности" заложено противоречие. Формально формление общей собственности не допускает разрывов - если из 50 членов СНТ заявления на приватизацию общих земель подало 38 граждан - земля оформляется в их (38) долевую собственность (стоит повториться - при совместной собственности этой проблемы нет). Но рано или поздно "отказники" захотят продать свои участки, или просто умрут, "передав" права наследкам....все, кроме долей в общей собственности, от которых они когда-то отказались.
     По-прежнему встречаются случаи коллективной передачи земель в собственность граждан СНТ, согласующиеся с практикой выделения участков по ст. 14 ФЗ 66-ФЗ, и влекущей обязательность оформления общей собственности для всех членов СНТ в императивном порядке, вне зависимости от их желания. Хотя закона, на котором основывались бы такие акты - не существует.
     По-прежнему все сделки осуществляется без учета долей в общей собственности. А ведь наличие сделок означает обязательный перевод совместной собственности в долевую - вот почему настоятельно рекомендуется оформлять именно долевую собственность - она все равно неизбежна при первой же сделке по отчуждению приватизированного участка. Ни один нотариус, по известной мне практике, не отслеживает наличие в купчей судьбы доли в общем имуществе. Чаще всего из-за не законного существования совместной собственности.
     А вот отказнику нечего отчуждать при сделке - он отказался от своей доли общего имущества. Вот только при сложившейся не правомерной практике не отражения перехода прав на доли в общем имуществе новый собственник не сможет узнать, что ему "всучили ущербную собственность". Он наивно будет думать, что вместе с участком купил и долю в общем имуществе. Даже если ему удастся вовремя расторгнуть сделку и вернуть деньги, "отказник" сможет отсудить у сособственников свою долю - ведь акт местных властей касался и его права на общую собственность (сособственники могут уберечь свои интересы, взяв у гражданина письменный отказ от приватизации или удостоверить отказ письмом по описанной выше процедуре приватизации земель СНТ).
     Вот почему ранее было рекомендовано оставить "отказные доли" как есть, в соответствии с размером "отказавшихся" участков, только оформив их в совместную собственнность членов, принявших участие в приватизации общей собственности. Вести учет затрат по таким долям будет СНТ, а при отчуждении "отказного" участка новому собственнику будет предложено приобрести соответствующую участку доллю в общем имуществе. В стоимость доли войдут все затраты по такой доле, понесенные сособственниками (и учитываемыми Товариществом) на момент отчуждения доли.
     
     На сегодняшний день законного решения этой проблемы нет. Более того, сложность и отсутствие нормативного регулирования проблемы "отказников" не позволяет даже классифицировать возможные варианты, возникающие при отказе граждан от приватизации.
     Все, что было сказано в данном пункте, трудно даже назвать рекомендациями по решению проблемы "отказников" - это всего лишь объявление о ее существованиии, и иллюстрация отдельных проявлений поледствий отказа от приватизации. На самом деле вариаций больше - намного больше.
     И без вмешательства Правительства и законотворцев ситуацию не разрулить. Ее будет трудно решить даже в помощью "свыше" - так сильно запутался "клубок" за годы существования ФЗ 66-ФЗ.

Заключение

     В любом случае данная статья отражает законные решения - как оно должно быть.
     А вот в реальной жизни возможны самые разные варианты.
     И не всегда происходящее имеет законную основу.
     Будьте предельны осторожны: ПРИВАТИЗАЦИЯ!

     
     
     Мухина Светлана, юрист
     
     Примечание.
     Публикация статьи и ее отдельных частей возможна только по согласованию с автором.
     Упоминание материалов статьи без ссылки на автора и источник запрещается.
     Право использования материалов статьи садоводами без воспроизведения в СМИ не ограничивается.
     © 2005


Вы здесь » ЗАВАЛИНКА » ФОРУМ СНТ . БЕЗ КОММЕНТАРИЯ » 19 ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ


создать свой форум бесплатно